Application of the rebus sic stantibus clause to the construction contract due to the increase in the price of raw materials.
Desde comienzos del año 2022, los precios de las materias primas se encuentran en un periodo alcista, siendo el sector de la construcción uno de los más afectados. Esta situación difícilmente previsible ha provocado, entre otros efectos, el desequilibrio en las obligaciones de muchos contratos de obra y de promoción inmobiliaria en los que el precio inicialmente pactado no cubre el aumento de los costes, de forma que la parte deudora (ya sea constructora o promotora) ve comprometida su viabilidad como operador del sector, únicamente salvable mediante la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
Notas generales sobre la cláusula rebus sic stantibus
El artículo 1.901 del Código Civil establece que “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos”, que viene a recoger el principio pacta sunt servanda (“los contratos están para cumplirse”), en virtud del cual el contrato obliga a las partes y debe cumplirse estrictamente según sus términos.
Sin embargo, este mandato general acepta excepciones cuando acontece una modificación sobrevenida, extraordinaria e imprevisible de las circunstancias que altera radicalmente o, directamente, elimina el objeto del contrato, abriéndose paso, por razones de fundada equidad y de objetividad, a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la cual permite modificar o resolver el contrato en situaciones excepcionales e imprevistas que afectan de manera significativa a la base del negocio sobre la que se acordaron las condiciones contractuales.
Breve análisis de la aplicación jurisprudencial de la cláusula
Las primeras sentencias nacionales sobre la cláusula rebus sic stantibus se remontan a la Guerra Civil española, tras la cual el Tribunal Supremo en su sentencia de 13 de abril de 1944, conocida como “pleito Carbonell”, consideró ajustado a Derecho la reducción en la cantidad de aceite a entregar por la imposibilidad de cumplir el contrato en los términos inicialmente pactados debido a la irrupción del conflicto bélico.
No obstante, la jurisprudencia en relación a la cláusula rebus sic stantibus tuvo su desarrollo principal en España como consecuencia de la irrupción de la crisis económica española ocurrida entre los años 2008 y 2013, comúnmente llamada “crisis del ladrillo”, de la que resultaron las Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2013 y de 30 de junio de 2014, donde se establecieron las bases interpretativas de esta cláusula y los requisitos para su aplicación, como son:
- Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
- Una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes que genere un desequilibrio de las prestaciones.
- Que todo ello acontezca por la aparición de circunstancias imprevisibles.
Con posterioridad, el Tribunal Supremo ha matizado tales requisitos, que han de concurrir conjuntamente, resolviendo en su Sentencia de 24 de febrero de 2015 que la irrupción de una crisis o recesión económica no es suficiente per se para aplicar la cláusula rebus sic stantibus, si bien la aplicación de la misma se revelaría deseable cuando las extraordinarias e imprevisibles circunstancias provocan una excesiva onerosidad a la parte deudora de forma que se rompa la relación de equivalencia de las contraprestaciones de las partes (principio de conmutabilidad del contrato), sobre todo en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio circunstancial operado, comporta un resultado reiterado de pérdidas (inviabilidad económica) o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación).
En el contexto de la crisis provocada por el COVID-19, la jurisprudencia ha admitido igualmente su aplicación, especialmente prolífera a la hora de considerar que la parte deudora (es decir, la arrendataria) puede solicitar la minoración de la renta si la pandemia ha impedido el ejercicio de su actividad económica, y todo ello a fin de restablecer la equidad entre las partes contractuales.
Aplicación de la Cláusula rebus sic stantibus por el incremento del precio de las materias primas
Teniendo en cuenta todo lo anterior, la duda que se plantea ahora es la aplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus en los contratos de ejecución de obra y/o promoción inmobiliaria cuando el aumento en el coste de las materias primas compromete la viabilidad económica de la operación en tanto que el precio inicialmente pactado no puede cubrir el aumento repentino y continuado de los costes de producción.
Esta cuestión ya ha sido resuelta en el sector público mediante el reciente Real Decreto-ley 3/2022, de 1 de marzo, que faculta al contratista a revisar excepcionalmente el precio del contrato público de obra afectado por la subida de los precios de los materiales, tal y como venía reconociendo la Sala Tercera del Tribunal Supremo en sus sentencias de 12 de diciembre de 1979, de 9 de marzo de 1999 y de 19 de enero de 1998, entre otras.
En lo que al sector privado respecta, no contamos con jurisprudencia extensa ni unánime sobre su aplicabilidad, si bien es reveladora la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 7 de febrero de 2018 (nº rec. 443/2016), en la que haciéndose eco de la jurisprudencia anteriormente citada, sienta un precedente al considerar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus cuando por una situación de crisis económica prolongada, en la que la excesiva demora del Ayuntamiento en la concesión de la Licencia de obra agrava aún más la situación, la ejecución del contrato en sus términos resulta totalmente inviable desde el punto de vista económico para la promotora, tanto que el contenido del contrato ha de ser modificado o resuelto sin necesidad de acudir al artículo 1.124 del Código Civil por no haber incurrido las partes en incumplimiento contractual alguno.
Conclusión
La cláusula rebus sic stantibus, de origen jurisprudencial, se fundamenta tanto en el principio de buena fe, que debe regir las relaciones contractuales, como en la necesidad de adaptar las instituciones legales a la realidad social del momento. En el sector inmobiliario, ya contamos con sentencias favorables sobre su aplicabilidad, a las que debemos atender para valorar la problemática actual de la subida de los precios de las materias primas, debiéndolas interpretar, en todo caso, aplicadas al problema concreto.
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Nerea Ortiz de Zárate Beitia
Departamento de Civil y Mercantil
22/05/2023
