Sentencia del Tribunal Supremo sobre Contrato de Arrendamiento Rústico
La reciente sentencia del Tribunal Supremo número 624/2024 del 8 de mayo de 2024, ofrece un análisis detallado sobre la expiración del contrato del arrendamiento rústico. Este fallo, que resuelve un recurso de casación, examina la validez de los pactos que excluyen la prórroga tácita del contrato, basándose en el principio de la libre autonomía de la voluntad de las partes.
Antecedentes del Caso
Primera Instancia
En primera instancia se interpuso demanda de juicio verbal interesando la resolución de un contrato de arrendamiento rústico debido a la expiración del plazo contractual. El juzgado de primera instancia dictó sentencia a favor de los demandantes, declarando extinguido el contrato y ordenando el desalojo de las fincas.
El demandado apeló la decisión, y la Audiencia Provincial revocó la sentencia de primera instancia, desestimando la demanda original, sin costas.
Los demandantes presentaron un recurso de casación ante el Tribunal Supremo, argumentando la infracción de la doctrina establecida en varias sentencias que declaran el carácter dispositivo de la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR) y la violación de varios artículos del Código Civil.
Fundamentos de Derecho
La Sentencia dictada por el Tribunal Supremo se basa en los siguientes motivos jurídicos:
Principio de Libre Autonomía de la Voluntad
El Tribunal Supremo destacó en su Sentencia la importancia del principio de la libre autonomía de la voluntad en los contratos de arrendamiento rústico. Según el artículo 1 de la LAR, estos contratos se rigen por lo pactado entre las partes, siempre que no se oponga a la ley. La normativa permite que las partes acuerden la exclusión de la prórroga tácita del contrato, como se estableció en la cláusula segunda del contrato en cuestión.
Duración Mínima del Contrato
El artículo 12 de la LAR establece una duración mínima de cinco años para los contratos de arrendamiento rústico. Este plazo es imperativo y no puede ser reducido por acuerdo entre las partes. Sin embargo, el Tribunal Supremo considera que, aunque la duración mínima es inmutable, las partes pueden pactar la exclusión de las prórrogas tácitas desde el inicio del contrato o en un momento posterior.
Más información: «Duración de los arrendamientos rústicos y sus prórrogas»
Notificación Previa y Prórroga Tácita
La LAR dispone que, para evitar la prórroga tácita del contrato, el arrendador debe notificar al arrendatario su intención de recuperar la posesión de las fincas con al menos un año de antelación al término del plazo contractual. En este caso, el contrato incluía una cláusula que eximía al arrendador de la necesidad de realizar dicha notificación, lo que fue considerado válido por el Tribunal Supremo.
Decisión del Tribunal Supremo
A la vista de los argumentos dados por ambas partes el Tribunal Supremo decidió estimar el recurso de casación, revocando la sentencia de la Audiencia Provincial. El fallo confirmó la validez del pacto que excluía la prórroga tácita del contrato y ordenó el desalojo de las fincas por parte del demandado.
Implicaciones de la Sentencia
Reafirmación del Principio de Autonomía de la Voluntad
La sentencia reafirma el principio de la libre autonomía de la voluntad en los contratos de arrendamiento rústico. Esto permite a los contratantes establecer acuerdos específicos que no contravengan las disposiciones imperativas de la ley, como la duración mínima del contrato.
Señala el Tribunal Supremo que no hay inconveniente en dejar al arbitrio de la libre voluntad de las partes, cuando el propio artículo 12.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos señala que dicho régimen de prórrogas rige salvo que las partes hubieran dispuesto otra cosa, ya sea al celebrar el contrato o en un momento posterior.
Flexibilidad en los Contratos de Arrendamiento
La decisión del Tribunal Supremo subraya la flexibilidad que la LAR otorga a las partes para adaptar los términos del contrato a sus necesidades específicas. Esto incluye la posibilidad de excluir la prórroga tácita del contrato, siempre que se respete el plazo mínimo de duración de cinco años.
Protección del Arrendatario
La Sentencia favorece de una forma clara la voluntad de las partes en el momento de contratación. Pero también reconoce la necesidad de proteger al arrendatario, garantizando un tiempo suficiente para amortizar las inversiones realizadas en la explotación agraria. La exclusión de la prórroga tácita debe ser un acuerdo consciente y reflejado claramente en el contrato.
Conclusión
La sentencia del Tribunal Supremo 624/2024 del 8 de mayo de 2024 establece un precedente importante en la interpretación de los contratos de arrendamiento rústico en España. Al confirmar la validez del pacto que excluye la prórroga tácita del contrato, se refuerza el principio de la libre autonomía de la voluntad y se proporciona una mayor flexibilidad en la gestión de estos contratos, siempre dentro del marco legal establecido.
Esta resolución es un ejemplo claro de cómo los tribunales interpretan y aplican las normas de arrendamientos rústicos, balanceando los derechos y obligaciones de las partes involucradas, y asegurando que los acuerdos contractuales se respeten siempre que no contravengan las disposiciones legales imperativas.
