¿El impago de una mensualidad del contrato de arrendamiento habilita en todo caso para la resolución del mismo?
El arrendamiento es cada vez más común en España, especialmente entre los jóvenes, debido a la disminución de la compra de viviendas. Esta tendencia se refleja en el Derecho, con un flujo constante de nueva jurisprudencia y doctrina.
Una de las cuestiones jurisprudenciales más conflictivas es la referente a la posibilidad del arrendador de dar por resuelto el contrato de arrendamiento ante el mero retraso en el pago o el impago de una sola cuota. El Tribunal Supremo se ha pronunciado en multitud de ocasiones en este sentido, sirviendo como ejemplo algunas sentencias como la STS nº. 1219/2008, de 19 de diciembre, la STS nº. 193/2009, de 26 de marzo, y la STS nº. 729/2010, de 10 de noviembre; todas ellas constantemente referenciadas en resoluciones de la misma índole a lo largo de los últimos años.
La primera de las mencionadas goza de especial relevancia puesto que en ella se declaró por primera vez la doctrina jurisprudencial objeto de este artículo. Se resolvió la duda sobre si el impago o el retraso en el pago significaban un “mero retraso” o si, como se acabó considerando, dicho comportamiento suponía un incumplimiento esencial con efectos resolutorios a instancias del arrendador.
Afirma la referida Sentencia, en primer lugar, que el artículo 27 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos declara que la falta de pago es causa de resolución de pleno derecho y, en segundo lugar, considera que el pago de la renta es “la primera obligación del arrendatario”, no estando en consecuencia obligado el arrendador a soportar unos retrasos que, de permitirse sin limitación, dejarían demasiado desprotegida la figura del arrendador. En idéntico sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo número 193/2009, de 26 de marzo.
Recientemente, podemos encontrar en algunos medios de comunicación noticias con titulares aludiendo al cambio de rumbo en la jurisprudencia española con respecto a este tema, sugiriendo que el impago de una sola mensualidad del contrato de arrendamiento ya no habilita para la resolución a instancias del arrendador ante el incumplimiento del arrendatario. En este artículo pretendemos aclarar si ha existido un verdadero cambio en el paradigma jurisprudencial con respecto a la facultad resolutoria ante el impago de una mensualidad o si la mencionada Sentencia resuelve un caso aislado, cuyo resultado se explica por la muy especial casuística concreta del mismo.
La resolución que ha dado origen a esta situación es la Sentencia del Tribunal Supremo número 4244/2024, del 23 de julio, la cual falla estimando el recurso de casación interpuesto por una mujer de avanzada edad que, tras un error de naturaleza bancaria en la domiciliación de la cuota arrendaticia, se retrasó en el pago de una mensualidad, procediendo automáticamente el arrendador a resolver el contrato por incumplimiento de la obligación de pago. Del análisis de la Sentencia dilucidamos que la línea jurisprudencial no ha sufrido un cambio significativo a través de esta resolución y, por lo general, el impago de una mensualidad o el retraso en el pago de la misma seguirá habilitando al arrendador para instar la resolución del contrato de arrendamiento.
La doctrina sobre este asunto no ha sufrido modificación puesto que la mencionada Sentencia viene a resolver un supuesto extraordinario por razón de sus características, donde concurren una serie de condiciones determinadas y eventuales que exigen al Alto Tribunal atender a “las concretas circunstancias concurrentes en cada supuesto” y a los que denomina como “casos singulares”. A continuación, detallamos cuáles son las notas diferenciadoras que el Tribunal señala para calificar al supuesto objeto de análisis de tal manera.
Por un lado, en cuanto al componente subjetivo del incumplimiento, la Sala considera fundamental interpretar la motivación del impago y la actitud del deudor con respecto al mismo. En el caso concreto, se valora cómo la avanzada edad de la arrendataria y el padecimiento de dolencias médicas propias y de familiares a cargo son elementos singulares que requieren especial interpretación, especialmente cuando, tal y como ocurre en el presente caso, se pueda apreciar que el error no fue consciente y que, al momento de conocerlo, el deudor facilitó todas las soluciones posibles para evitar que se repitiera dicha situación.
Por otro lado, desde un punto de vista objetivo, el Tribunal Supremo señala la conveniencia de valorar el alcance económico del incumplimiento y su duración en el tiempo. En el caso objeto de estudio, se subraya el hecho de que el impago no se alargó en el tiempo puesto que solo afectó a una mensualidad y que, además, este no supuso perjuicio alguno al acreedor.
En definitiva, consideramos que la reciente Sentencia del Tribunal Supremo analizada no modifica la doctrina general con respecto a las consecuencias del impago de una mensualidad de renta, pero sí supone un antecedente de gran importancia que permitirá a jueces y magistrados interpretar y analizar los casos concretos con el fin de que, en “casos singulares”, el impago de una sola mensualidad no signifique necesariamente el desahucio del deudor.
