¿Qué se puede negociar en un contrato de alquiler?

¿Qué se puede negociar en un contrato de alquiler?

¿Qué se puede negociar en un contrato de alquiler?

La regulación de los arrendamientos urbanos tiene una importancia capital para la vida de muchos españoles. Si bien carecemos de una cultura de alquiler asentada como otros países europeos, explicado en parte por nuestro tradicional apego a la vivienda como bien de inversión primordial, la opción de residir en alquiler ha ido calando con fuerza durante los últimos años.

En las siguientes líneas se realiza un estudio del artículo 4º de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). El artículo aquí reseñado goza de interés puesto que, de manera tangencial, distingue qué materias pueden negociar arrendador y arrendatario y cuáles otras son imperativas, esto es, deben respetar el contenido de la Ley, generalmente tendentes a la conservación de los intereses del inquilino.

Artículo 4. Régimen aplicable

  1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
  2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

  1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
  2. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

(…)

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Los títulos imperativos de la LAU

Según el artículo 4.1, se ordena el carácter imperativo de los títulos I (naturaleza de las normas, condición, cesión del contrato y subarriendo) y IV (fianza y formalización) de la LAU para todos los arrendamientos regulados en esta ley, sean destinados a vivienda o a uso distinto de vivienda. El art. 4.2 indica que los arrendamientos destinados a vivienda se rigen por lo determinado por la voluntad de las partes, con los límites dispuestos por el título II. El art. 4.3 presenta el Título III como dispositivo para las partes, primando en este caso la voluntad de estas. En ambos casos, el CC rige “supletoriamente”.

Autores como Rojo Ajuria (1995) y Lasarte (1996) han cuestionado profundamente este artículo. Para el primero, es un artículo más confuso que aclaratorio, mientras que el segundo critica la redundancia y carácter reiterativo del mismo: no es necesario recordar un sistema de fuentes que debe tenerse por sabido para cualquier jurista

No es tampoco cierto, como indica Lasarte (1996), que el CC rija “supletoriamente”. No es la LAU una ley especial diferente de otras, ya que su contenido necesita integrarse con lo contenido en disposiciones comunes, como el CC para Derecho de contratos. La redacción del precepto es desafortunadísima, dando a entender que el CC es la tercera norma a la que se debe recurrir interpretativamente, o incluso que la LAU esté en un escalafón jerárquico inferior que el CC, cuando no es así: el CC nada menos que una “fuente normativa de primer grado” para cualquier contrato, incluidos, evidentemente, los contratos de arrendamientos de fincas urbanas.

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Arrendamientos destinados a vivienda y arrendamientos de uso distinto a vivienda

Se aprecia, además, la diferencia de trato notable entre los arrendamientos destinados a vivienda y los de uso distinto de vivienda. Ésta última se constituye como categoría residual de la primera a raíz del art. 3 LAU, englobando actividades tan dispares como 24 las industriales, recreativas o artesanales, además de las de segunda residencia y temporada, según el Preámbulo de la Ley.

Existe además una extraña ambivalencia de exigibilidad para esta categoría. Es claro que resultan de aplicación imperativa para éstos los títulos I y IV LAU 1994. Pero, de un lado, gracias a la no necesidad de observancia del Título II, puede el arrendador dispensar obligaciones gravosas como la prórroga (art. 9) o la tácita reconducción (art. 10) propias del arrendamiento destinado a vivienda, que en la práctica han dado lugar a situaciones de simulación de contratos de arrendamientos de temporada (Sentencia 45/2016 de AP Granada, de 1 de marzo de 2016; Sentencia 1517/2013 del TS, de 26 de marzo de 1997).

Por otro lado, sorprende que, si bien el grueso de la regulación de estos arrendamientos sea cuestión encomendada al acuerdo entre las partes, y por ello discrecional, el legislador en un arrebato de severidad exija el doble en otras obligaciones de estos arrendamientos, como la fianza, requiriendo dos mensualidades de renta (art. 36.1) (Rojo Ajuria, 1995).

Relación con el art. 6 LAU

El art. 4 debe, forzosamente, interpretarse juntamente con la vista puesta en el art. 6 LAU:

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

 Para los arriendos de vivienda serán de aplicación imperativa lo dispuesto en los títulos I y IV de la LAU. Más allá las partes podrá autorregular su relación, con dos límites: “que no afecte a normas imperativas contenidas en el Título II -salvo que el pacto mejore la situación prevista para el individuo- y, de igual manera, cuando la materia convenida sea objeto de regulación dispositiva en dicho Título II tendrá vigencia tan solo cuando lo pactado suponga un beneficio para el arrendatario” (Guilarte, 2014).

Garrido, P. (2014). El Derecho a una vivienda digna en España. Crisis residencial: Origen, consecuencias y respuesta de los poderes públicos. Ararteko. Consultado 19 octubre 2020. Disponible en: http://www.ararteko.net/RecursosWeb/DOCUMENTOS/1/0_3508_3.pdf

Puig, L. (1997). “Naturaleza de las normas”, en Lasarte Álvarez, C. (1996). Comentarios a la ley de arrendamientos urbanos: Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Madrid: Tecnos.

Rojo Ajuria, L. (1995). Comentario a la Ley de Arrendamientos Urbanos, Pantaleón Prieto, A. (coord.).

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Javier Hernández Vizán
Miembro del Departamento de Derecho Mercantil

21/10/2020

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