La falta de ingresos impide que los particulares puedan hacer frente a sus obligaciones, entre ellas las cuotas de sus hipotecas. Cuando esta situación de insolvencia se agrava, los particulares tienen la posibilidad de acudir a lo establecido en la Ley de Segunda Oportunidad, siendo muy frecuente que nos consulten sobre la posibilidad de realizar la dación en pago de la vivienda que tienen gravada con un préstamo hipotecario. Pero realmente:
¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago es una alternativa a la ejecución hipotecaria cuando el deudor no puede hacer frente al pago de las cuotas de su préstamo. Consiste en la transmisión del inmueble hipotecado a la entidad financiera o tercero designado por esta. Con la entrega del inmueble hipotecado, la deuda pendiente queda definitivamente cancelada.
Por lo tanto, por medio de la dación en pago, la entidad financiera evita tener que iniciar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria y el deudor queda liberado de la deuda. Siempre que se cumplan determinadas condiciones, se formaliza un acuerdo entre la entidad financiera y el deudor de forma que éste quede liberado de las cargas al entregar su inmueble. Con la entrega del inmueble, el deudor pierde lo invertido en el mismo, pero consigue cancelar la deuda pendiente y evitar tener que pagar comisiones por los impagos e intereses de demora.
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La Ley de Segunda Oportunidad indica que quedan fuera de su aplicación las deudas garantizadas con prenda o hipoteca, pero esto no quiere decir que dicha ley no se aplique a las hipotecas, ya que sí que afecta a la cantidad restante por pagar del préstamo después de la ejecución hipotecaria. Es decir, si tras subastar el inmueble el banco no obtiene suficiente dinero para cubrir la totalidad de la deuda, el deudor seguiría debiendo dicho importe, pero la Ley de Segunda Oportunidad pone fin a esa situación, por lo que el deudor no tendrá que satisfacer ese importe. Por medio del concurso consecutivo se puede cancelar la deuda aplicando una dación en pago de facto, lo que se traduce en la entrega del inmueble a la entidad financiera pero asegurándote que la deuda quede cancelada al 100%.
Por todo ello, la Ley de Segunda Oportunidad puede ser una vía de escape para los deudores que hayan perdido su casa pero que arrastren las deudas pendientes de su hipoteca o que no quieran perder su inmueble por las otras deudas que puedan tener.
Dación en pago con opción del alquiler social
Hay que destacar que el deudor puede solicitar la dación en pago con opción del alquiler social. Esta opción podrán solicitarla aquellos deudores que se encuentre en riesgo de exclusión social. Por lo tanto, si el deudor no puede hacer frente a los pagos de la hipoteca, tiene la posibilidad de solicitar la dación en pago del inmueble con la opción del alquiler social, de esta manera se cancelará por completo la deuda, así como las responsabilidades del deudor, teniendo la posibilidad de permanecer en el inmueble como arrendatario con una renta asequible, que no podrá superar el 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación, y por un plazo de tiempo de dos años. Si durante el periodo de arrendamiento se produce impagos la renta devengará un interés de demora del 10%. La solicitud del alquiler social debe realizarse en el mismo momento que la dación en pago.
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Requisitos para solicitar la dación en pago
Los requisitos para que el deudor pueda solicitar la dación en pago con opción a alquiler social son los siguientes:
- Los ingresos de los miembros de la unidad familiar no deben superar de tres a cinco veces el IPREM.
- Además en los cuatro años anteriores a la solicitud de la dación en pago, la unidad familiar se tiene que haber sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas.
- El deudor tiene que tener hijos a cargo con discapacidad o especial vulnerabilidad.
- La cuota de la hipoteca tiene que suponer más del 50% o 40%, según los casos, de los ingresos del conjunto de la unidad familiar.
Para cada caso es necesario realizar un estudio pormenorizado de la situación del deudor, buscando la mejor manera de solucionar la crisis económica al amparo de la Ley de Segunda Oportunidad, por lo que es muy importante contar con profesionales que te asesoren en todo el procedimiento.
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Alba Sacido
Miembro del Departamento de Derecho Mercantil
02/06/2020
