La entrada en vigor del nuevo régimen jurídico estatal sobre registro de viviendas destinadas al alquiler turístico –prevista para el 1 de julio de 2025– introduce un marco normativo que impactará de forma directa en la operativa de gestores profesionales, plataformas de comercialización y propietarios con actividad recurrente.
La normativa estatal armoniza criterios de inscripción e identificación de las explotaciones turísticas con un triple objetivo:
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Consolidar un control administrativo homogéneo sobre la oferta.
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Mejorar la fiscalización tributaria de los rendimientos obtenidos.
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Dotar de seguridad jurídica a consumidores y a las administraciones autonómicas.
A continuación, analizamos los principales aspectos técnicos que todo operador debe conocer.
1. Naturaleza jurídica del registro: obligación constitutiva y control tributario
El nuevo registro tiene carácter obligatorio y constitutivo: la inscripción será requisito previo para la comercialización del inmueble por cualquier canal, incluidas plataformas digitales, agencias de viaje y canales directos.
El incumplimiento de esta obligación podrá suponer:
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La imposibilidad de publicar anuncios o formalizar reservas.
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La aplicación de sanciones económicas (de hasta 60.000 € en supuestos de reincidencia).
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La apertura de procedimientos de comprobación tributaria.
La base legal de esta obligación se encuentra en el artículo 70 bis de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (modificado por la Ley 12/2024), cuyo texto actualizado puedes consultar aquí.
2. Sujetos obligados: delimitación material y subjetiva
La obligación de inscripción afecta a:
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Personas físicas o jurídicas titulares de derechos de explotación de inmuebles destinados a fines turísticos, con independencia del número de unidades arrendadas.
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Gestores de patrimonio inmobiliario y sociedades interpuestas que operen bajo régimen de cesión temporal.
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Plataformas de intermediación, que deberán verificar que el inmueble dispone de número de registro válido previo a su comercialización.
La normativa establece la responsabilidad solidaria de intermediarios y titulares en el supuesto de omisión de la inscripción o falseamiento de datos.
3. Procedimiento técnico de inscripción
El procedimiento se realizará de forma telemática en el portal habilitado por la administración autonómica competente y requerirá la aportación de:
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Documento acreditativo de la titularidad o contrato de cesión de explotación.
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Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en vigor.
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Certificado de eficiencia energética.
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Declaración responsable del cumplimiento de requisitos urbanísticos y técnicos.
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Identificación fiscal del titular y domicilio de notificaciones.
Una vez inscrito, se asignará un código alfanumérico obligatorio, que deberá figurar en toda publicidad, contratos y comunicaciones.
El plazo máximo de resolución será de 30 días hábiles, entendiéndose inscrito por silencio positivo si no se notifica resolución expresa.
Consulta el proyecto de Real Decreto estatal aquí.
4. Régimen sancionador: infracciones y cuantías
El régimen sancionador distingue tres niveles de infracción:
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Leves: no consignar el número de registro en soportes publicitarios (multas de 300 a 3.000 €).
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Graves: explotar inmuebles sin inscripción o con datos incompletos (3.001 a 30.000 €).
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Muy graves: reincidencia o negativa reiterada a la inspección administrativa (30.001 a 60.000 €).
Las sanciones son compatibles con las inspecciones tributarias autonómicas y estatales derivadas de la omisión de declaración de ingresos.
Más información en la página oficial de la Agencia Tributaria.
5. Implicaciones fiscales y tributarias
La inscripción obligatoria del inmueble implicará que:
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La administración fiscal disponga de datos centralizados de actividad.
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El cruce automático con la información proporcionada por plataformas de intermediación sea más exhaustivo.
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El arrendamiento turístico quede sujeto a retenciones, IVA u otros tributos según volumen y régimen fiscal aplicable.
Es especialmente relevante para los gestores de carteras y propietarios que superen los umbrales que determinan la consideración de actividad económica, con repercusión en IRPF o Impuesto sobre Sociedades, de acuerdo con los criterios de la Dirección General de Tributos.
6. Recomendaciones preventivas y adaptación documental
Recomendamos adoptar un enfoque preventivo y planificado:
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Iniciar la recopilación de documentación y la comprobación de licencias urbanísticas.
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Revisar contratos de explotación y cesión para incluir cláusulas de responsabilidad y actualización de datos.
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Verificar el cumplimiento de requisitos fiscales y tributarios.
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Adaptar la información comercial y el contenido de plataformas a la nueva normativa.
Los gestores profesionales deberán extremar la diligencia para evitar contingencias administrativas o fiscales que puedan derivar en sanciones o reclamaciones.
7. Asesoramiento especializado
En JL Casajuana Abogados contamos con un equipo multidisciplinar con experiencia en:
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Derecho turístico e inmobiliario.
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Fiscalidad de arrendamientos turísticos.
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Defensa en procedimientos sancionadores.
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Contratación con plataformas de comercialización.
¿Necesita asesoramiento personalizado sobre el nuevo registro de alquiler turístico?
Si desea valorar el impacto de esta normativa sobre su operativa, preparar la documentación de inscripción o revisar sus contratos de explotación turística, nuestro equipo está disponible para atenderle de manera personalizada.
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