Una segregación de una finca consiste en separar una fracción de finca de la finca original. Con la escritura de segregación de una finca se separa una parte de la finca original y se traslada esa operación a los libros registrales, pasando a tener la finca segregada un folio registral y número de identificación propio.

De esta forma se obtiene una finca nueva de menor extensión del terreno y totalmente independiente de la primera. La segregación de fincas puede llevarse a cabo cuando varias personas heredan la misma finca y deciden dividirla.

¿Qué requisitos han de cumplirse para la segregación de fincas rústicas?

Para la segregación de fincas rústicas han de cumplirse una serie de requisitos que vienen previstos en Ley de Modernización de las explotaciones Agrarias, 19/1995, de 4 de julio.

Además, se requiere solicitar la preceptiva licencia y abonar las tasas correspondientes.

De conformidad con el artículo 24 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias, la segregación de una finca rústica solo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. En todo caso, serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, que procedan a la división de dichas fincas, contraviniendo lo anterior.

Para valorar si se puede proceder a la segregación de una finca rústica o no, se ha de partir de la Unidad Mínima de Cultivo, que es la superficie mínima que debe tener una finca rústica para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción, pueda llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características socioeconómicas de la agricultura en la comarca o zona.

Depende de cada Comunidad Autónoma la determinación de la extensión de la unidad mínima de cultivo para secano y para regadío en los distintos municipios, zonas o comarcas de su territorio.

Además, cuando se realice una partición de herencia se ha de llevar a cabo teniendo en cuenta la unidad mínima de cultivo, aun en contra de lo dispuesto por el testador, aplicando las reglas contendías en el Código Civil sobre las cosas indivisibles por naturaleza o por ley y sobre la adjudicación de las mismas a falta de voluntad expresa del testador o del cuaderno particional entre herederos.

Cuándo se permite la segregación de fincas

No obstante, se permite la segregación de fincas en los siguientes casos:

• Si se trata de cualquier disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que, como consecuencia de la segregación, tanto la finca segregada como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
• Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otro de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción en el plazo estipulado por la Administración correspondiente.
• Si es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad mediante tanteo y retracto.
• Si se produce como consecuencia de una expropiación forzosa.

La segregación de fincas es un mecanismo muy relevante de configuración del terreno para obtener una mayor rentabilidad en caso de compraventas, arrendamientos o incluso para añadir terreno a fincas colindantes, siempre y cuando se reúnan los requisitos mínimos en los dos inmuebles.

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Patricia Prendes
Directora del Departamento de Derecho Agrario

15/06/2022