El RDL 15/2020 de 21 de abril ha venido a regular, entre otras materias, un aspecto que no contaba con normativa específica en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y que resulta crucial durante el estado de alarma decretado por el Consejo de Ministros. Se trata de la posibilidad de suspender el pago de la renta para aquellos arrendatarios cuyos locales tienen prohibida su apertura al público a causa de la pandemia del COVID-19.

La prohibición legal de explotar el propio establecimiento y la excepcionalidad de esa medida de fuerza mayor, no adoptada jamás hasta ahora, permitían, antes de la promulgación del RDL 15/2020, postular una interpretación de nuestro ordenamiento legal que habilitara la suspensión del pago de la renta a todos los afectados. De un lado mediante la interpretación analógica del art. 26 LAU que dispone esa solución en el caso de quedar privado el inquilino, total o parcialmente, del uso de su vivienda por ejecución de obras. Medida ésta extensible a los arrendamientos para uso diferente de vivienda a tenor del art. 30 de la misma Ley.

Si esos preceptos contemplaban la no exigibilidad de la renta a quienes quedaban  privados de la explotación de un establecimiento, cabía argumentar la viabilidad de esa misma solución para un supuesto análogo como es el cierre por la crisis sanitaria del coronavirus. Por otro lado se admite ya con generalidad la aplicación a los contratos entre particulares de la doctrina rebus sic stantibus de creación jurisprudencial. La misma permite alterar las condiciones pactadas entre las partes ante un desequilibrio en las prestaciones por acontecimientos que no podían preverse al tiempo de contratar.

El RDL 15/2020 aprobado por el Gobierno el 21 de abril y convalidado en las Cortes ha venido a reglamentar esa parcela de una manera pormenorizada. Las líneas esenciales de esta reforma son las siguientes:

• El arrendatario puede beneficiarse de una moratoria, no de la exoneración de la renta.
• Las rentas cuyo pago se puede retrasar son las devengadas durante el estado de alarma (incluidas sus prórrogas) y, además, durante un máximo de cuatro mensualidades adicionales tras la finalización del estado de alarma si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19.
• La moratoria consistirá en el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del arrendamiento.
• Este beneficio no lo tienen todos los arrendatarios; sólo los autónomos y pymes que demuestren cumplir determinados requisitos relacionados en su art. 3:
• Figurar los autónomos de alta en Seguridad Social o Mutualidad profesional a fecha de 14 de marzo de 2020.
• Que las pymes, por su dimensión, estén dentro de los parámetros legales que permiten formular cuentas anuales de manera abreviada.
• En ambos casos, que su actividad haya quedado suspendida directa o indirectamente por la declaración de alarma o bien, alternativamente, que haya sufrido una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
• Si el arrendador es un gran tenedor de inmuebles la moratoria se aplicará de manera automática. Se considera “gran tenedor” al titular (ya sea persona física o jurídica) de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m² .
• Si el arrendador no es gran tenedor sólo tendrá derecho a la moratoria quien la solicite de manera expresa en el plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor de la norma, es decir, hasta el día 22 de mayo de 2020. Quienes no formulen esta solicitud dentro de plazo perderán su derecho.
• Si el arrendatario no es gran tenedor las partes podrán disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En tal caso el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato si es inferior a un año.
• No es una norma imperativa, de modo que solo se aplicará en defecto de pacto entre las partes contratantes.

La publicación de este Decreto Ley cierra toda posibilidad de instar la suspensión del contrato de arrendamiento con los argumentos que cabía articular antes de esta norma. En su Exposición de Motivos se manifiesta de manera expresa que la Ley de Arrendamientos Urbanos no permite la exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas.

Se deja entrever, pues, que la medida prevista en sus artículos 26 y 30 de reducción o supresión de la renta se constriñe únicamente al supuesto de ejecución de obras, lo cual entorpece su aplicación analógica al cierre por estado de alarma. Y justifica la regulación instaurada precisamente como desarrollo normativo de la cláusula rebus sic stantibus, obstaculizando una interpretación por los Tribunales diferente a la dictaminada por el legislador.

Más información:»Derechos de empresas y autónomos ante el estado de alarma por el COVID-19«