La copropiedad como tipo específico de la comunidad de bienes: Régimen jurídico, facultades de uso, sistema de administración de la copropiedad, sostenimiento de los gastos comunes y facultad de disolución a instancia de cualquier comunero.
La copropiedad entre varias personas respecto de un mismo bien (derecho real de propiedad) constituye un tipo específico de comunidad de bienes, de forma que todas las copropiedades son comunidades de bienes pero no todas las comunidades de bienes tiene que estar constituidas en torno a la propiedad común de un bien, existiendo otros tipos de comunidad de bienes que recaen sobre otros tipos de derechos, reales o de crédito (cobro de arrendamientos, servidumbre, etc.)
Regulación de la copropiedad
El Código Civil no establece una regulación específica de la copropiedad sino que establece el régimen de la comunidad de bienes que es aplicable a la copropiedad en defecto de pacto específico entre los comuneros (art. 392 Código Civil) siendo el único límite a la disponibilidad por las partes de las reglas que hayan de regir la comunidad de bienes el establecido en los arts. 398.3, 400, 403 y 405 del CC, con el siguiente detalle:
- No puede prohibirse la facultad de cualquier comunero de acudir al auxilio judicial (incluso, para que nombre un administrador) en supuestos de ausencia de acuerdo entre los comuneros o de adopción de acuerdos que resulten gravemente perjudiciales para los interesados en la cosa común (art. 398.3 CC).
- Cualquier comunero estará facultado para solicitar la división de la cosa común, pudiendo no obstante los comuneros obligarse recíprocamente mediante pacto a conservar la cosa indivisa por un tiempo máximo de diez (10) años, prorrogable nuevamente a su finalización (art. 400 CC).
- A la división de la cosa común podrán concurrir los acreedores o cesionarios de los partícipes, pudiendo oponerse a ella e impugnar la división consumada en caso de fraude (art. 403 CC) y, no podrá perjudicar a terceros que tengan constituidos derechos reales o personales contra la comunidad (art. 405 CC).
Facultades de uso de los bienes en copropiedad
Por lo que respecta a las facultades de uso de los bienes en copropiedad, el art. 394 del Código Civil dispone que:
“Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.
En consecuencia, nuestro Código reconoce el derecho de cada uno de los miembros de la comunidad de utilizar y usar los bienes comunes en su totalidad.
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Conforme a la interpretación realizada por el Tribunal Supremo del contenido del art. 394 del Código Civil (por todas, Sentencias de 23 marzo 1991 y 7 mayo 2007), salvo acuerdo expreso entre los copropietarios, todos ellos podrán realizar un uso solidario de los bienes comunes con independencia de la cuota de titularidad que ostente cada uno de ellos, con el único límite de disponer de las mismas “conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.
No obstante, tal régimen es dispositivo y únicamente aplica en defecto de acuerdo expreso entre las partes, de forma que puede ser modificado mediante acuerdo de los copropietarios que pueden pactar, por ejemplo, establecer un régimen de aprovechamiento por turnos o por espacios separados o decidir arrendar la finca a un tercero (para la adopción de tal acuerdo resultaría aplicable el régimen de mayoría de cuotas previsto en el art. 398 CC).
Sostenimiento y distribución de gastos de conservación
En relación con el régimen de sostenimiento de la comunidad de bienes y distribución de los gastos de conservación ha de indicarse que conforme a lo dispuesto en el art. 393 del Código Civil, los gastos de conservación del bien titulado en copropiedad tienen la consideración de cargas de la comunidad y, por ello, han de ser atendidos por los copartícipes en proporción a sus respectivas cuotas de participación (para el supuesto de que no pueda determinarse el porcentaje de participación de cada comunero estas se presumirán iguales entre sí).
Asimismo, el art. 395 del Código Civil prevé que en el supuesto de que alguno de los copartícipes satisfaga íntegramente y en exclusiva cualquier gasto de conservación del bien, tendrá derecho a repetir contra el resto de los copartícipes en proporción a la parte que a cada uno de ellos titule del bien y a fin de que le reintegren el importe de tales gastos conforme a tal regla de proporcionalidad, no pudiendo oponerse los comuneros a afrontar dicho pago salvo que medie renuncia a la parte que pudiera corresponderles del bien (art. 395 Código Civil).
Administración y realización de actos de disposición
Por lo que respecta al sistema de administración de la comunidad de bienes y realización de actos de disposición destacar que, salvo pacto en contrario, la administración de los bienes en copropiedad se realizará por todos los comuneros por acuerdo para la adopción de los cuales regirá el sistema de mayoría de participación previsto en el art. 398 del Código Civil.
No obstante, los comuneros mediante acuerdo (al que será exigible la misma mayoría anteriormente descrita, esto es, acuerdo de los partícipes que representen la mayoría de cuotas de la comunidad) pueden pactar cualquier sistema de administración alternativo que consideren conveniente, incluida la delegación a favor de un órgano unipersonal.
Tendrán la consideración de actos de administración todos aquéllos que se refieran “al disfrute de la cosa, sin alterar su sustancia”, esto es, que no constituyan actos de disposición (Sentencia del Tribunal Supremo de 22 febrero 2013). De este modo, dentro de la categoría de actos de administración podrían incluirse -sin ánimo exhaustivo- cualquiera de las siguientes actuaciones:
- celebración de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles de corta duración (según ha entendido el Tribunal Supremo, la formalización de contratos de arrendamiento de larga duración entraría dentro de la categoría de actos de disposición),
- resolución de contratos de arrendamiento,
- adopción del acuerdo de desalojar a comunero que, con exclusión del resto, realiza un uso exclusivo de la finca, o
- modificación del uso al que viene siendo destinado el inmueble, entre otros.
En contraposición con el régimen de administración anteriormente descrito, para la realización de actos de disposición (alteración física o jurídica del bien) será necesaria la unanimidad o acuerdo de todos los copartícipes, expreso o tácito.
En cualquier caso, lo cierto y verdad es que la jurisprudencia es unánime al considerar conforme a derecho la posibilidad de que cualquier comunero pueda actuar en beneficio de la comunidad si no existe expresa oposición judicial de los restantes comuneros.
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María Olivares Sánchez
Abogada miembro del Departamento de Derecho Mercantil
10/06/2020
