Una de las formas más habituales de desarrollar la actividad agrícola y ganadera es a través del arrendamiento de fincas rústicas, que viene desarrollado de forma específica en la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (LAR).
El arrendamiento de fincas rústicas puede generar infinidad de conflictos entre las partes, derivando incluso en la resolución del contrato por incumplimiento cuando una de las partes no ve satisfechas sus pretensiones.
La extinción del contrato viene regulada en los artículos 24 y siguientes de la LAR, siendo sus causas las siguientes:
- Falta de pago.
- No explotar la finca, o dedicarla a aprovechamientos distintos.
- Subarriendos.
- Daños en la finca o frutos.
- Expiración del término fijado en contrato o en la ley.
- Mutuo acuerdo.
- Muerte de una de las partes.
- Incumplimiento de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mejoras.
- A instancia del arrendador, ya sea por falta de pago, recalificación del terreno o daños en la finca, entre otras.
Obligación de obras y mejoras
Otro posible incumplimiento consiste en la obligación de obras y mejoras que sean propias del arrendatario en el desarrollo normal de su actividad. No obstante, según el artículo 20 de LAR, no puede hacer desaparecer paredes, vallas, setos o cualquier tipo de cerramiento sin consentimiento del arrendador.
Tras la aparición de cualquier incumplimiento contractual, las partes pueden instar la resolución del contrato, con las consecuencias que vemos a continuación.
Supuestos de comisión de delitos en el desarrollo de la actividad agropecuaria
Resulta interesante citar los supuestos de comisión de delitos en el desarrollo de la actividad agropecuaria. Por ejemplo, cuando se riegan purines dolosamente cerca de aguas de dominio público; o bien por la degradación del suelo a causa de la acumulación de residuos sólidos, escombros u otras. En estos casos, la responsabilidad puede ser imputable al arrendatario, por no haber actuado con la diligencia debida de un buen empresario, además de no haber obtenido la autorización para su vertido, o por no haber efectuado las obras que el terreno precisaba para evitar el daño medioambiental.
La aparición de estas circunstancias, produce que las partes puedan optar por exigir el cumplimiento o la resolución del contrato. En este sentido, el Tribunal Supremo, en Sentencia de 12 de marzo de 2013, trae a mención, el artículo 1124 del Código Civil que viene a indicarnos que:
“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos”.
Son numerosas las resoluciones dictadas por nuestros tribunales de incumplimientos contractuales de arrendamientos rústicos.
Falta de pago de la renta
Otro de los supuestos más habituales de la resolución del contrato es el de falta de pago de la renta correspondiente. Ante la falta de pago de las rentas, el arrendador puede instar un procedimiento judicial de desahucio acumulando la reclamación de las cantidades pendientes y sus intereses. A título ilustrativo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 18 de noviembre de 2008, acuerda la resolución del contrato ante el incumplimiento de la rendición de cuentas en un contrato de aparcería.
Cambiado en los tipos de cultivos sin consentimiento
Otro caso de suma importancia en los arrendamientos rústicos es el que resuelve la Audiencia Provincial de Murcia, en la Sentencia de 1 de junio de 2012. En esta Sentencia la Sala resuelve el contrato por incumplimiento al haber cambiado el arrendatario los tipos de cultivos sin consentimiento expreso y escrito de la propiedad.
Puesta a disposición del terreno al arrendador
La consecuencia más relevante de la terminación del contrato es la puesta a disposición del terreno al arrendador. Esta cuestión no es baladí en el ámbito de los arrendamientos rústicos cuando se haya optado por tramitar alguna subvención condicionada al terreno, como la PAC.
Si se produce la resolución del contrato, ya sea por las causas anteriormente expuestas, o por alcanzar el término estipulado, y se ha solicitado la correspondiente ayuda para un periodo superior a la fecha en la que se da por terminado el contrato, el arrendatario deberá devolver los derechos de pago básico al arrendador si es agricultor activo, o su equivalente en dinero.
El arrendador puede optar por seguir desarrollando la explotación si cumple con los requisitos exigidos, o bien podrá cederlos al nuevo arrendatario. Es muy aconsejable que esta cuestión la tengan regulada en su contrato, así como el importe a devolver, bien sea conjunto o en función de los tipos de ayuda solicitados.
Cualquier duda que tenga, contacte con nosotros, le ofreceremos el asesoramiento que precisa en este tipo de situaciones.
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Patricia Prendes
Directora del Departamento de Derecho Agrario
05/09/2022
