¿En qué consiste el derecho de retracto de las explotaciones prioritarias?
Qué es Derecho de Retracto
El derecho de retracto se puede definir como el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas, en determinados supuestos, para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa o dación, subrogándose en la posición del comprador. Se puede decir que no es una subrogación en sentido estricto, si no una venta forzosa por parte del comprador al retrayente.
El retracto de colindantes supone una limitación impuesta a la propiedad rústica, motivada por el interés superior general. Teniendo en cuenta que el ejercicio de este derecho supone una excepción al principio de libertad de contratación, se ha de someter a una rigurosa regulación. Es por eso, que el plazo de caducidad para el ejercicio del derecho es de 9 días desde la inscripción.
Explotaciones prioritarias
No obstante, en el caso de explotaciones prioritarias los requisitos, como pasamos a ver, son más beneficioso para el retractante.
En caso de que el colindante que quiera salir al retracto, sea una explotación prioritaria, opera lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias. De conformidad con este precepto se requiere en todo caso, que sea un colindante que tenga la condición de explotación prioritaria, y que la venta de la finca tenga una extensión superior al doble de la unidad mínima de cultivo.
Esta doctrina del TS impone un tratamiento restrictivo de la regulación del derecho de retracto, de lo que se infiere que, ante la tesitura de optar por una u otra posición en la interpretación del precepto, el tribunal debió optar por la más favorable para el comprador del bien.
Limitación a la libertad de contratación
El momento a tener en cuenta para definir los derechos y obligaciones que derivan del retracto es el de la venta o dación en pago al tercero demandado. Esta fecha es la que se ha de tomar en consideración para ver si la explotación estaba calificada como prioritaria a los efectos del retracto. Teniendo en cuenta que se trata de una limitación a la libertad de contratación, se requiere que la explotación tenga la calificación administrativa que otorga el órgano competente tras la acreditación de los requisitos establecidos, habiendo accedido al Catálogo General de Explotaciones Prioritarias creado en el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, según ha dispuesto el Tribunal Supremo 94/2008 de 4 de febrero.
Plazo para el ejercicio
El plazo para el ejercicio de este derecho es de un año, a computar desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de 60 días desde la notificación.
En caso de no reunir el requisito imperativo de ser una explotación prioritaria, el colindante podrá ejercitar el retracto legal en caso de que la parcela tenga una cabida inferior a una hectárea, y en todo caso en el plazo de 9 días desde la inscripción registral.
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Patricia Prendes
Directora del Departamento de Derecho Agrario
19/05/2022
