Nos planteamos como objeto de análisis la duración de los arrendamientos rústicos y sus prórrogas, para lo cual será imprescindible atender a la fecha inicial del arrendamiento.
Aquellos arrendamientos cuyo comienzo data de una fecha anterior al 27 de Mayo de 2004, se regirán por lo establecido en la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR) de 1980, sin embargo, los concertados con posterioridad a dicha fecha seguirán lo convenido por la nueva Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR) de 2003.
El cambio de normativa es importante, puesto que altera sustancialmente el régimen aplicable a los arrendamientos rústicos, y en especial lo relativo a la duración de los contratos y sus prórrogas.
Arrendamientos con fecha inicial anterior a 27 de mayo de 2004
A continuación veremos lo establecido por la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 aplicable a contratos anteriores a 27 de mayo de 2004.
Se transcribe el art. 25 de la mencionada ley relativa a la duración de los arrendamientos:
“1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de seis años.
2. Terminado el plazo contractual, el arrendatario tendrá derecho a una primera prórroga por seis años y a prórrogas sucesivas de tres años cada una, entendiéndose que utiliza este derecho si al terminar el plazo inicial o el de cada prórroga no renuncia a seguir en el arrendamiento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente. No obstante, el arrendatario podrá rescindirlo al término de cada año agrícola, dando al arrendador una preaviso de seis meses.”
Por tanto la ley otorgaría como derecho del arrendatario una duración mínima de 6 años, y posteriores prórrogas (de 6 años la primera, y de 3 años las sucesivas) ante la falta de resolución de contrato por parte de la parte arrendadora.
Sucede en ocasiones, que el texto del contrato de arrendamiento no coincide con lo expuesto en la ley. Al existir contradicción entre el tenor legal y lo acordado entre las partes, corresponde estudiar cuál de las dos disposiciones prevalece frente a la otra.
Por ejemplo, si un contrato de arrendamiento rústico establece una primera prórroga de 3 años, en vez de 6 como dice la ley, podríamos entender que haciendo uso de su libertad contractual, el arrendatario renunció a su derecho de primera prórroga de 6 años reduciéndolo a tan solo 3.
Con el fin de dilucidar la validez de tal renuncia, conviene analizar si el pacto entre las partes puede modificar lo dispuesto por la Ley de Arrendamientos Rústicos.
Con carácter general podemos distinguir dos tipos de normas legales:
- De derecho necesario. Son aquellas normas contenidas en la ley que no pueden ser contradichas por ningún acuerdo entre las partes. Dichos acuerdos, ya fuesen o no redactados en contrato son nulos de pleno derecho y no producen eficacia alguna.
- De derecho dispositivo. Son aquellas normas que a pesar de su rango legal, son susceptibles de modificación por acuerdo entre las partes. Un pacto que contravenga una norma dispositiva prevalece sobre ésta.
Ahora bien, la norma contenida en el citado art. 25 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 constituye una regla de derecho necesario como veremos a continuación, y por lo tanto no es susceptible de cambio por las partes.
Así lo establece el art. 11 de la misma ley:
“1. Solo serán renunciables los derechos del arrendatario desde el momento en que puedan ser ejercitados. La renuncia deberá constar en documento público.
2 Los derechos del arrendador son renunciables con arreglo a las normas ordinarias.”
Según se traduce del artículo citado, la arrendadora puede libremente renunciar a cuantos derechos le otorga la ley. En cambio, los derechos del arrendatario únicamente son renunciables desde el momento en que puedan ser ejercitados.
Ahora bien, ¿Cómo debemos interpretar esta nota? Nuestra doctrina y jurisprudencia hacen la siguiente traducción:
El ejercicio de un derecho reúne todo uso que el beneficiado de ese derecho está facultado a hacer, incluyendo la renuncia del mismo. Pues bien, lo que el art. 11 anteriormente referido nos está diciendo es que los derechos del arrendatario sólo pueden ser ejercitados desde que se poseen, y sólo se poseen una vez que el acuerdo de arrendamiento está en vigor. Si no se posee el derecho tampoco se puede renunciar a él. De ahí que la renuncia de un derecho expresada en el contrato inicial del arrendamiento es ineficaz, puesto que tal derecho aún no ha nacido. Para que esa renuncia fuese válida, la ley obliga que se documente con carácter posterior al inicio del arrendamiento.
Aquí recogemos como ejemplo el criterio aplicado en este sentido por La Audiencia Provincial de Girona mediante resolución de 26 de octubre de 1.994:
“Para la Ley de Arrendamientos Rústicos actual, los derechos son renunciables excepto en los contados casos en que existe una norma de contenido imperativo, en los que la propia Ley establece los prevenciones oportunas. Los derechos del arrendatario son renunciables desde que pueden ser ejercidos y la renuncia requiere que conste en documento público (artículo 11.1).”
Arrendamientos con fecha inicial posterior a 27 de mayo de 2004
La nueva Ley de Arrendamientos Rústicos de 26 de noviembre 2003, entró en vigor a 27 de mayo de 2004, según establece la Disposición final tercera de esta norma. De ahí que esa fecha sea la que determina el cambio de normativa aplicable.
La duración de los contratos de arrendamientos rústicos se regula en el artículo 12 de la norma, con el siguiente texto:
“1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.”
Vemos cómo la duración mínima del arriendo se reduce, en comparación con la normativa anterior, a 5 años. Una vez concluido el plazo pactado, que nunca podrá ser inferior a 5 años, el arrendador podrá solicitar la devolución de la posesión de la finca mediante notificación al arrendatario con un año de antelación.
Caso de no hacerlo, el contrato quedará automáticamente renovado por otros 5 años más, y así sucesivamente.
Cuando el arrendatario quiera no renovar el contrato, llegada la finalización del plazo contractual o de una de sus prórrogas, podrá poner la finca a disposición del propietario, dando así por finalizado el arrendamiento.
Sin embargo, éste último siempre deberá notificar la resolución del contrato con una notificación de un año de antelación, con independencia de que se trate del fin del plazo contractual o de cualquiera de las prórrogas.
En caso de discordancia entre lo acordado en contrato, y el contenido de la Ley, la respuesta al amparo de la nueva normativa debe ser la misma que en la anterior Ley de 1980. No podrán pactarse periodos contractuales inferiores a los indicados en el artículo 12 de la Ley de 2003, en los términos que han sido expuestos.
Conclusiones
Primera.- Los arrendamientos suscritos antes del 27 de mayo de 2004 tendrán una primera prórroga de 6 años y posteriores prórrogas de 3 años cada una.
Segunda.- Los arrendamientos posteriores a 27 de mayo de 2004 tendrán un periodo inicial no inferior a 5 años, y posteriores prórrogas no inferiores a 5 años.
Tercera.- Frente a lo dispuesto en los contratos de arrendamiento que reduzcan los derechos del arrendatario, siempre prevalecerá el tenor legal establecido en la Ley de Arrendamientos Rústicos.
Cuarta.- Para evitar una posterior prórroga tácita del contrato de arrendamiento, recomendamos notificar cuanto antes la voluntad de resolver del contrato al término del mismo, ya sea usted arrendador o arrendatario. Con la salvedad, de que el arrendador siempre necesitará notificación previa de al menos 1 año.
José Luis Casajuana Ortiz
Socio de J. L. Casajuana y responsable del área internacional
28/09/2016
