¿Qué sucede si realizo obras de mejora en una finca rústica? ¿Tengo derecho a reclamar una indemnización? ¿En qué consiste el derecho de retención de las fincas rústicas?
La doctrina concreta el derecho de retención como un mecanismo de garantía de crédito que faculta al titular de una cosa ajena a conservarla hasta que el propietario le abone lo adeudado por razón de la cosa misma.
La persona que ostenta el derecho de retención es un acreedor de crédito que posee un bien del deudor y, en virtud de este derecho, está legitimado para prolongar dicha posesión hasta el cumplimiento de la obligación por parte del deudor.
El derecho de retención está previsto en el artículo 453 del Código Civil, relativo a los efectos de la posesión:
“Los gastos necesarios se abonan a todo poseedor; pero solo el de buena fe podrá retener la cosa hasta que se le satisfagan. Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo derecho de retención, pudiendo optar el que le hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos, o por abonar el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa”.
El arrendador de una finca rústica está obligado a efectuar las obras, mejoras o inversiones que por ley, resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo de la comunidad de regantes se hayan de acometer sobre la finca arrendada. Cuando las obras o mejoras sean de tal entidad que redunden en un incremento de la producción el arrendador tiene, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, derecho a elevar la renta. Para el caso de que el arrendatario no esté conforme con dicha revalorización puede plantear la rescisión del contrato.
Por su parte, el arrendador tiene que realizar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desarrollo normal de la actividad profesional, así como aquellas impuestas legalmente o por resolución judicial o administrativa, o acuerdo de la comunidad de regantes, sin que, por el contrario, tenga derecho a disminución de la renta, ni a prórroga del contrato, salvo pacto expreso entre las partes o de las propias resoluciones judiciales o administrativas.
El arrendatario no puede hacer desaparecer paredes, vallas, setos, zanjas y otras formas de cerramiento del predio arrendado. Esta previsión tiene dos excepciones: el acuerdo contrario entre las partes y la de permitir el paso adecuado de tractores, maquinaria agrícola y cuando las labores de cultivo lo requieran, sin perjuicio de la obligación de devolver las cosas tal y como las recibió.
En relación a las mejoras útiles hechas durante el arrendamiento (por ejemplo, acometidas de agua, cierres, etc.), se presumen efectuadas a cargo del arrendatario. El derecho de retención surge una vez finalizado el arrendamiento, teniendo así el arrendatario derecho a solicitar una indemnización al arrendador por el incremento de valor de la finca arrendada como consecuencia de las mejoras realizadas. En todo caso, para que pueda operar el derecho de retención se requiere que el arrendador haya mostrado su consentimiento a las mejoras llevadas a cabo.
El derecho de retención se desprende de lo dispuesto en los artículos 19, 20 y 21 de la Ley de Arrendamientos Rústicos puestos en relación con el artículo 453 del Código Civil, como consecuencia de las obras y mejoras útiles realizadas por el arrendatario, con consentimiento del arrendador. Analizados los preceptos indicados, el derecho de retención no se encuentra expresamente previsto; pero, tampoco queda excluido o limitado de forma expresa, como sí sucede, en cambio, con el pacto comisorio. Por ello, es razonable que el derecho de retención resulte también aplicable en los contratos de arrendamientos rústicos.
Este derecho se aplica en aquellos casos en que, al momento de finalizar el arrendamiento de la finca rústica, subsistan las mejoras realizadas por el arrendatario, y opera como motivo de oposición al término del plazo contractual.
Sobre el marco de la autonomía de la voluntad, las partes al inicio del negocio jurídico pueden prever el derecho de retención para el caso de que se lleven a cabo mejoras útiles. De esta forma, en caso de que el arrendatario tenga que realizar obras para incrementar el rendimiento, podrá recuperar el importe invertido y, en caso de que no abone voluntariamente la indemnización que proceda el arrendador, podrá retener la posesión hasta que vea satisfecho su crédito.
En este sentido, el Tribunal Supremo, en Sentencia de la Sala Primera, de fecha 25 de octubre de 2005, considera que las obras ejecutadas en una masía tienen carácter de mejoras útiles y de acondicionamiento, ya que transformaban un inmueble en un negocio en pleno funcionamiento, lo que redundaba en utilidad de la propiedad al aumentar su rendimiento económico más allá del que se obtenía con el simple arrendamiento previo. Entiende la Sala que de no indemnizarse al arrendatario se produciría un enriquecimiento injusto en perjuicio de quien acometió los gastos. Como consecuencia de las mejoras útiles llevadas a cabo surge el derecho de retener la finca hasta que no se abone el importe de la indemnización por las mejoras efectuadas, siendo determinante para ello la buena fe declarada y los gastos efectuados.
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Patricia Prendes
Directora del Departamento de Derecho Agrario
13/04/2022
