La adquisición de una vivienda de obra nueva es, para muchos, el proyecto más ilusionante e importante de su vida. Sin embargo, la realidad no siempre es tan perfecta como parece. Humedades, grietas, fallos en la instalación eléctrica, problemas con la pintura o carpintería, y otros defectos de construcción en obra nueva aparecen con más frecuencia de lo que se piensa.
En un contexto en el que la promoción inmobiliaria se encuentra nuevamente en expansión, también se ha incrementado el número de reclamaciones y litigios derivados de defectos constructivos en los tribunales.
Ante este tipo de situaciones, es importante saber que la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) protege al comprador. En este artículo explicamos, desde la práctica jurídica, qué son los vicios constructivos, qué plazos existen para reclamarlos, quiénes son los responsables y cómo hacer valer tus derechos frente a los defectos de construcción en obra nueva
¿Qué se entiende por vicios o defectos de construcción en obra nueva ?
Cuando hablamos de defectos de construcción en una vivienda de obra nueva, nos referimos a todos aquellos desperfectos que se aprecian en la edificación, tanto en la vivienda individual como en los elementos comunes del edificio o comunidad de propietarios.
En el lenguaje jurídico, se utilizan los términos vicios de construcción (artículo 1591 del Código Civil) y defectos de construcción (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación). Ambos hacen referencia a problemas, desperfectos o irregularidades que se manifiestan en un inmueble recién construido y entregado a su propietario.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) es la norma clave que regula estas cuestiones, estableciendo las garantías, los plazos y las responsabilidades de los distintos agentes que intervienen en el proceso constructivo.
¿Qué tipos de defectos de construcción en obra nueva pueden aparecer y qué plazos de garantía establece la ley?
En un proceso constructivo podemos encontrarnos con tres tipos de defectos, clasificados según su gravedad. El artículo 17.1 de la LOE distingue los tres tipos de defectos, cada uno con su plazo de garantía:
Defectos de acabado (garantía de 1 año): los más comunes, afectan a carpinterías, suelos, pintura o remates. Este tipo de defectos suelen deberse a la presión de los plazos de entrega que manejan las promotoras y constructoras, lo que a veces impide revisar adecuadamente los acabados antes de la entrega de las viviendas a los compradores.
Defectos de habitabilidad (garantía de 3 años): afectan al uso adecuado de la vivienda, como humedades, problemas de aislamiento acústico o térmico, fallos en las instalaciones, filtraciones o deficiencias en la ventilación.
Defectos estructurales (garantía de 10 años): los más graves, comprometen la estabilidad o seguridad del edificio (cimentación, forjados, vigas, muros de carga, etc.).
Estos plazos de garantía tienen naturaleza de caducidad, lo que implica que el defecto debe manifestarse dentro de ellos. Si el daño aparece fuera de esos plazos, se pierde el derecho a reclamar por vía de la LOE, aunque el comprador no lo hubiera conocido antes.
Distinto es el plazo de prescripción de la acción que, conforme al artículo 18.1 de la LOE, es de dos años desde que el comprador detecta el daño, y que sí puede interrumpirse mediante una reclamación fehaciente —por ejemplo, un burofax o requerimiento notarial—.
Ejemplo práctico
Imaginemos que el acta de recepción de obra se firma el 1 de septiembre de 2025. Dos años más tarde, el 15 de octubre de 2027, aparecen humedades que afectan a la habitabilidad de la vivienda. En este caso, el comprador puede reclamar, porque el defecto se ha manifestado dentro del plazo de garantía de tres años previsto en la LOE.
Desde esa fecha —es decir, desde el 15/10/2027— comienza a computar el plazo de dos años de prescripción para ejercer la acción judicial. Este plazo puede interrumpirse si el comprador presenta una reclamación formal.
Ahora bien, si esas mismas humedades aparecen después del 1 de septiembre de 2028, el plazo de garantía ya habrá caducado y la acción basada en la LOE se perderá, aunque el daño sea idéntico. En este supuesto, solo quedaría la vía del incumplimiento contractual del Código Civil, que tiene un plazo general de prescripción de cinco años.
En resumen, la garantía (caducidad) marca cuándo debe aparecer el defecto, mientras que la prescripción determina cuánto tiempo hay para reclamarlo desde que se detecta.
¿Desde cuándo comienzan a contarse estos plazos?
Una duda muy frecuente es desde cuándo empiezan a contar los plazos de garantía.
La LOE aclara que el cómputo no se inicia con la entrega de llaves o la firma de la escritura, sino desde la fecha del acta de recepción de obra firmada entre la promotora, la constructora y la dirección facultativa.
En muchas ocasiones el comprador no tiene acceso a dicho documento, pero tiene derecho a solicitarlo a la promotora. Conocer esta fecha es fundamental, ya que determina si la reclamación se encuentra dentro o fuera de plazo.
¿Quién responde de estos defectos de construcción en obra nueva ?
En una obra intervienen diversos agentes de la edificación, definidos y regulados en el Capítulo III de la Ley de Ordenación de la Edificación, como la promotora, la constructora o el proyectista —entre otros—, cada uno con sus responsabilidades definidas en el ámbito de sus funciones.
Sin perjuicio de lo anterior, frente al comprador, la promotora suele actuar como responsable directa, al ser quien entrega la vivienda terminada y asume la relación contractual con el adquirente. Posteriormente, podrá repetir o reclamar contra la constructora, los técnicos o cualquier otro agente que haya originado el defecto.
Asimismo, el artículo 17.3 de la LOE establece que, cuando no sea posible determinar el origen exacto del daño, la responsabilidad será solidaria entre todos los intervinientes. En la práctica, esto significa que el comprador puede exigir la reparación sin necesidad de saber quién fue el responsable técnico del defecto.
¿Qué hacer si el plazo de garantía ha pasado?
Si el defecto aparece una vez transcurrido el plazo de garantía, todavía es posible reclamar por la vía del incumplimiento contractual prevista en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil, cuyo texto puede consultarse en el BOE.
Esta alternativa resulta especialmente útil cuando los defectos no se enmarcan dentro de los supuestos contemplados por la LOE. Es el caso, por ejemplo, de incumplimientos relativos a calidades distintas a las pactadas en el contrato, defectos visibles en el momento de la entrega o desperfectos detectados fuera de los plazos de garantía legal.
En tales situaciones, no nos encontramos ante vicios constructivos propiamente dichos, sino ante un incumplimiento contractual.
La importancia de actuar a tiempo
Los defectos de construcción en viviendas de obra nueva son más habituales de lo que cabría esperar. El comprador cuenta con mecanismos legales eficaces para exigir su reparación o una compensación adecuada.
Para ello, es fundamental actuar dentro de los plazos de garantía y prescripción. También es importante documentar correctamente los daños y contar con asesoramiento jurídico especializado en derecho de la construcción. Solo así es posible garantizar la defensa efectiva de los derechos del adquirente ante la aparición de defectos de construcción en obra nueva.
Abogada del Departamento de Litigación y Mercantil de JL Casajuana Abogados, participa en la dirección letrada de procedimientos ante las jurisdicciones civil y contencioso-administrativa, representando a clientes nacionales e internacionales en asuntos de diversa complejidad técnica y relevancia económica.
Es graduada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid y cuenta con el Máster de Acceso a la Abogacía por CUNEF, con especialización en Derecho Corporativo Internacional. Ha completado, además, el Programa de Alta Especialización en Litigación Civil y Mercantil en la Escuela de Práctica Jurídica de la Universidad Complutense de Madrid
