¿Cómo se determina la extensión de una finca rústica?
Uno de los principales problemas a los que se enfrentan los propietarios de fincas rústicas es a determinar exactamente hasta donde llega su propiedad. En muchos casos la documentación obrante en su poder es muy antigua, está incompleta, o hay discrepancias entre Registro y Catastro, lo que impide delimitar correctamente la extensión de la finca. Esto genera un problema real cuando se quiere vender, instalar una valla o cerramiento, o simplemente, conflictos entre colindantes etc.
Los linderos pueden ser físicos (piedras, vallas, muros), o imaginarios. En el supuesto de que la línea que determina el límite de la finca sea imaginaria es cuando más conflictos de este tipo se generan.
La Ley 13/ 2015, de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y de Catastro, busca favorecer la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Esta norma recoge la necesidad de determinar con la mayor exactitud posible la extensión de la finca sobre la que proyectar sus efectos, tanto desde el punto de vista económico, como para alcanzar una mayor seguridad jurídica.
La Ley 13/2015 establece la obligatoriedad de coordinar todas las fincas de nueva creación. Para ello se ha de partir de la información cartográfica obrante en catastro y, sino se ha de realizar un informe topográfico para determinar los nuevos linderos.
La facultad de deslindar de los propietarios viene prevista en el artículo 384 del Código Civil, y también están legitimados para iniciar el procedimiento quienes tengan derechos reales sobre el terreno en cuestión.
Hay dos cauces para llevar a cabo una acción de deslinde:
- En primer lugar, mediante un acuerdo entre los propietarios afectados.
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- Si las fincas no están inscritas en el Registro de la Propiedad, se ha de acudir a un procedimiento de jurisdicción voluntaria que viene regulado en los artículos 104 y 107 de la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria.
- Si las fincas se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad se ha de acudir a un procedimiento Notarial.
- En caso de que los propietarios no sean capaces de alcanzar un acuerdo amistoso para la delimitación de los terrenos, cabe acudir a un procedimiento judicial en el ejercicio de una acción de deslinde.
El deslinde judicial se realizará de conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resulte de la posesión en que se encuentren los colindantes. En caso de que los títulos no determinen el límite que pertenece a cada propietario, y la cuestión no se pueda resolver por la posesión u otros medios probatorios, el deslinde se realizará distribuyendo el terreno objeto litigioso a partes iguales.
El proceso para determinar la extensión de una finca de tipo rústico consta de dos fases: en primer lugar, el deslinde, y a continuación se ha de proceder al amojonamiento.
Para poder determinar el linde entre dos fincas se han de reunir los siguientes requisitos:
- Las fincas han de ser colindantes, deben estar juntas y sin que exista separación entre ellas.
- Ha de existir confusión entre los límites de cada una de las fincas colindantes.
Una vez que se ha procedido a determinar por el juez competente los límites de la propiedad, se ha de realizar el amojonamiento, que consiste en determinar con mojones los linderos.
Según ha establecido la Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5ª en Sentencia de 26 de mayo de 2014, “al tratarse de una facultad inherente al derecho subjetivo en el que se integra, la acción de deslinde es imprescriptible”. De esta forma, aquel propietario que no tenga claros cuales son los límites de su finca, puede iniciar una acción de deslinde, aunque hayan transcurrido años.
Conviene destacar que la acción de deslinde únicamente tiene como objeto la determinación exacta de los límites de una finca, no la recuperación de la propiedad ni de la posesión.
Cualquier duda que tenga, contacte con nosotros, le ofreceremos el asesoramiento que precisa en este tipo de situaciones.
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Patricia Prendes
Directora del Departamento de Derecho Agrario
11/08/2022
