Las operaciones ‘Sale and Lease Back’: una opción de financiación tan consolidada como controvertida
La búsqueda de financiación y obtención de liquidez es una preocupación o, incluso, necesidad recurrente tanto en el sector privado como en el ámbito institucional público de nuestro país. Esta premisa es compatible con todo tipo de mercantiles, tanto las que buscan solvencia económica en aras de hacer crecer la propia compañía, como las que lo hacen con el fin de mantener su actividad económica en tiempos de crisis.
En este artículo ahondaremos en las características y notas más controvertidas de las operaciones de venta con arrendamiento financiero y opción de compra, más conocidas como operaciones “sale and lease-back”. Estas constituyen una opción de financiación frecuente en el tráfico mercantil que, desde su popularización a principio de siglo, ha suscitado gran interés para aquellas empresas que, disponiendo de bienes inmuebles, precisen de liquidez para afrontar necesidades puntuales de tesorería o, quizás, pretendan modificar su proyecto empresarial reorientándolo hacia una estructura en la que la propiedad inmobiliaria no sea uno de los pilares centrales de su actividad.
Se trata de una operación negocial atípica regida por la voluntad de las partes, pues carece de regulación legal específica. No obstante, en el tráfico mercantil este tipo de operaciones se estructuran sobre tres figuras contractuales, a saber, la compraventa del bien, la cesión del mismo en arrendamiento y el simultáneo otorgamiento de opción de compra sobre el bien vendido.
Mediante la compraventa inicial, el titular original transmite la propiedad del inmueble objeto de negocio a cambio de una cuantía determinada, tal y como ocurre en cualquier contrato de compraventa. En unidad de acto, la parte compradora cede el bien adquirido en arrendamiento al propio vendedor y antiguo propietario del inmueble, fijando una renta mensual tal y como sucede en cualquier contrato de arrendamiento. Simultáneamente, el nuevo titular del bien concede al arrendatario y antiguo propietario una opción de (re)compra, dándole con ello la oportunidad de recuperar la propiedad transmitida en un primer momento y, de esta manera, restituir la situación inicial del bien objeto de negocio.
La operación de “sale and lease-back” se presenta habitualmente como una oportunidad de mercado para la mercantil que adquiere en propiedad el bien, puesto que no solo suele acordarse en términos favorables para ella, sino que además añade un derecho de cobro sobre la cuota de arrendamiento. A su vez, la parte vendedora obtiene financiación inmediata que ayuda relajar la presión financiera que pudiera estar soportando u otorga la oportunidad de crecer a la empresa en el mercado gracias a la liquidez conseguida.
Las operaciones de “sale and lease-back” se encuentran plenamente reconocidas en el tráfico mercantil, existiendo una amplia jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto, y si bien es cierto que desde un punto de vista legislativo carecen de regulación específica (de ahí su naturaleza atípica), se puede encontrar una referencia a este tipo de operaciones en el Real Decreto 1514/2007 por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad, el cual sí le dedica un apartado completo.
Una de las cuestiones especialmente analizadas por el Tribunal Supremo ha sido la similitud de este tipo de operaciones con la figura del pacto comisorio, prohibido por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil según los cuales el acreedor se encuentra vetado para adquirir o disponer de los bienes otorgados por el deudor en garantía de la devolución de la financiación otorgada.
Jurisprudencial de las operaciones “sale and lease-back”
Lo cierto es que, pese al refrendo jurisprudencial de las operaciones “sale and lease-back”, se pueden encontrar algunas sentencias que valoran negativamente este tipo de operaciones como la Sentencia del Tribunal Supremo nº 278/2012, de 27 de enero de 2012, la cual consideró nula una operación de “sale and lease-back” que incluía una operación de compraventa para la transmisión de un conjunto de fincas a punto de salir a subasta judicial en un procedimiento de ejecución, acompañado de la correspondiente cesión en arrendamiento y opción de recompra, la cual únicamente podría ejecutarse una vez resultase satisfecha una vez abonadas determinadas cuotas del arrendamiento pactado. El Tribunal Supremo consideró que establecer como conditio sine qua non, para poder ejercitar la opción de recompra, el pago de un importe mínimo de rentas hacía de la operación un préstamo garantizado que simulaba ser una compraventa y, por tanto, se establecía un pacto comisorio contrario a nuestro ordenamiento jurídico.
Apreció el Alto Tribunal que el fin principal de la operación de “sale and lease back” era mantener el control o, al menos, el uso de las mencionadas fincas por parte del titular original (recordemos, embargado y en proceso de ejecución), para lo cual solicitó al financiador un préstamo que fue garantizado con la entrega de los bienes inmuebles, siendo el objetivo final de toda la operación el retorno de las fincas a la esfera patrimonial del titular original. Esta estructura encajaba dentro del proscrito pacto comisorio, motivo que llevó al Tribunal Supremo a declarar su nulidad.
Sin embargo, esta resolución es una excepción dentro de la jurisprudencia menor y del Tribunal Supremo, que de forma generalizada confirman la legalidad de las operaciones “sale and lease-back”, otorgándoles carta de naturaleza.
Podemos citar, a título de ejemplo, la reciente Sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, Sección 9, nº 1017/2024, de 8 de mayo de 2024, que realiza un compendio de la jurisprudencia existente sobre la materia y sistematiza los elementos distintivos de las operaciones “sale and lease-back”, fijando así ciertas notas diferenciadoras entre las operaciones objeto de estudio y el pacto comisorio. En concreto:
- En lo referido al plano subjetivo, en una operación “sale and lease-back” es esencial que las personas físicas o jurídicas que conforman la relación contractual lleven a cabo el negocio en el marco de una relación mercantil y, además, que la financiación empresarial sea el objetivo principal perseguido por el vendedor-arrendatario; al contrario de lo que ocurre en el seno del pacto comisorio, cuyo fin último no es otro que garantizar el préstamo otorgado tal y como sucedía en la Sentencia del Tribunal Supremo nº 278/2012 anteriormente analizada.
- En cuanto al plano objetivo-material, existe dos aspectos fundamentales a señalar. Por un lado, el bien objeto del contrato debe ser necesariamente destinado a una actividad mercantil, empresarial o profesional, y nunca a fines privados o particulares como vivienda o garaje particular, tal y como se expone en la Sentencia del Tribunal Supremo nº 10123/1995, del 13 de marzo de 1995.
Por otro lado, debe haber equilibrio en el acuerdo económico, tanto de la compraventa y subsiguiente arrendamiento como en la posterior retroventa. En este sentido, el Alto Tribunal valora que el precio de compraventa y el de recompra han de guardar equilibrio, de forma que uno y otro sean correlativos, aunque se admite la posibilidad de minorar sustancialmente la cuantía de este último cuando, por el largo plazo del arrendamiento pactado el bien se haya amortizado en gran medida, no estando justificado en el resto de los casos en los que el precio de compra y recompra habrán de guarda equilibrio (Sentencia del Tribunal Supremo nº 7706/1999, de 2 de diciembre de 1999).
Podemos concluir que a doctrina jurisprudencial ha reconocido a las operaciones de “sale and lease-back” una finalidad económico-financiera causalmente autónoma que las diferencia del prohibido pacto comisorio, pese a la similitud que puede haber entre ambas figuras en determinados supuestos.
El claro refrendo jurisprudencial a esta figura contractual compleja viene a reforzar, aun más si cabe, la posición de fuerza del inversor, otorgándole un contexto favorable y de relativa seguridad jurídica en un contexto de ausencia de regulación legal específica. Podría criticarse a la construcción jurisprudencia de la figura la falta de atención a las concretas necesidades del agente necesitado de financiación cuando resulta cierto y notorio que, en no pocas ocasiones, tras la formalización de una operación “sale and lease-back” se produce el concurso de acreedores del mismo.
