¿Cómo puedo recuperar la posesión de una finca rústica? La acción de desahucio.
Es muy habitual que los propietarios de fincas rústicas se encuentren ante problemas para poder recuperar la posesión de sus terrenos, o ante usos no permitidos del suelo, vertidos, fincas ocupadas, impagos de renta, etc. En estos supuestos, cuando el arrendador quiera recuperar la posesión del terreno, pero el arrendatario se niegue, cabe acudir al procedimiento de desahucio.
En la materia que nos ocupa, la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos enumera en el artículo 25 las causas de resolución del arrendamiento a instancia del arrendador, que son las siguientes:
- Falta de pago de las rentas y de las cantidades asimiladas a la renta.
- Incumplir gravemente las obligaciones de mejora o transformación de la finca que hubiera asumido el arrendatario y aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o por resolución judicial o administrativa. Este motivo viene implícitamente recogido en el artículo 1124 del Código Civil, al recoger las consecuencias generales del incumplimiento de las obligaciones.
- No explotar la finca, o parte de la misma, a fines o aprovechamientos distintos de los previstos contractualmente. No obstante, no se podrá resolver el contrato cuando se el cambio de aprovechamiento venga promovido por programas y planes necesarios para la percepción de ayudas o compensaciones económicas.
- Subarrendar o ceder, sin contar con el consentimiento expreso del arrendador.
- Fincas rústicas que por cambio de planeamiento pasen a ser urbanas o urbanizables.
- Por ocasionar graves daños en la finca, siempre y cuando concurra dolo o negligencia manifiesta.
El artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Rústicos añade una causa de resolución contractual, que es el incumplimiento de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mejoras necesarios de la finca. El arrendatario tiene que efectuar aquellas reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad, y aquellas que le vengan atribuidas por disposición legal, resolución judicial o administrativa, o por acuerdos firmes de la comunidad de regantes.
Ante la aparición de cualquiera de estas causas, si el arrendatario rechaza proceder al abandono de la finca, el arrendador puede acudir a la vía judicial para recuperar la posesión de la finca, a través del procedimiento de desahucio.
Es importante destacar, que antes de iniciar el proceso se requiere, según establece el artículo 12 de la LAR, que el arrendador notifique de forma fehaciente al arrendatario su voluntad de recuperar las fincas y dar por concluida la relación contractual.
La casuística demuestra que la mayoría de desahucios de terrenos rústicos obedecen a la falta de pago incumplimientos reiterados en el contrato, sobre todo cuando afecten al aprovechamiento del suelo, o que puedan conllevar sanciones de PAC.
Son numerosas las sentencias que resuelven el desahucio, por cualquiera de las causas expuestas, y además conceden una indemnización por daños y perjuicios al arrendador. Entre otras, procede citar, la Sentencia de fecha 26 de julio de 2017 la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Pontevedra, que estima la acción de desahucio de finca rústica, al no existir título suficiente para ocupar la finca, y además sin abonar ningún tipo de contraprestación, renta o merced. Este supuesto es muy habitual en zonas rústica en las que las fincas no tienen gran cabida, y se arriendan ceden sin contraprestación alguna.
Cualquier duda que tenga, contacte con nosotros, le ofreceremos el asesoramiento que precisa en este tipo de situaciones.
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Patricia Prendes
Directora del Departamento de Derecho Agrario
03/10/2022
