Uno de los problemas con los que habitualmente se encuentran los propietarios de terrenos es la doble inmatriculación de fincas a nombre de un tercero. Esta situación se origina cuando se efectúa un cambio real de naturaleza inmobiliaria.
La situación de doble inmatriculación se produce en el Registro de la Propiedad y supone que una misma finca consta inmatriculada dos o más veces en folios distintos y con diferente número de finca.
La doble inmatriculación tiene su origen en la tradicional falta de un control adecuado y real sobre la existencia y características físicas de las fincas cuya inscripción se interesa.
Con la adopción del Texto Refundido de la Ley del Catastro de 3 de marzo de 2004, se requiere ya la constancia expresa de la referencia catastral de los inmuebles.
Posteriormente, la Ley 13/2015, instituye un importante hito para solventar estos conflictos, estableciendo la incorporación al folio real de la representación georreferenciada de la finca, que se obtiene de la cartografía catastral, y la expresión libraría de si la finca se encuentra o no coordinada con el catastro, extendiendo de esta forma los efectos legitimadores derivados de la publicidad registral, a la representación gráfica catastral y creando un sistema de comunicación entre ambas administraciones, en aras de obtener la pretendida coordinación.
Al respecto, el Tribunal Supremo en la Sentencia de 11 de octubre de 2004, señala que con la doble inmatriculación:
“se genera una situación irregular que, como contraria a la exigencia de un folio único para cada finca, determina la neutralización de cualquier efecto positivo de la publicidad registral que pudiera derivar de los respectivos asientos”.
Tradicionalmente el procedimiento para solventar la doble inmatriculación de fincas estaba regulado en el artículo 313 del Reglamento Hipotecario. Actualmente, este artículo se ha de entender derogado tácitamente por el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, reformado por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria.
Según se dispone en el citado artículo 209 LH, será competente para la subsanación de la doble, o múltiple inmatriculación de una finca o de parte de ella, el Registrador del Registro Hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. El expediente puede iniciarse de oficio por el Registrador competente, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes.
Si el Registrador, una vez efectuadas las comprobaciones pertinentes, detecta la posibilidad de doble inmatriculación, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, dejando constancia de ello a través de nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes.
Si fueran distintos titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los interesados a fin de lograr un acuerdo que determine las titularidades sobre la finca y la prelación registral.
Si se alcanzase un acuerdo, se hará constar documentalmente el mismo, que será firmado por el Registrador junto con los interesados, dando por concluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios reales coincidentes.
En caso de no alcanzar un acuerdo, o si se formulase oposición por alguna de las partes en cualquier fase de la tramitación, el Registrador dará por finalizado el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también mediante nota al margen de la última inscripción de dominio efectuada en cada uno de los folios reales coincidentes.
En este supuesto, la parte que no vea satisfechas sus pretensiones (que coincidirá con el promotor del expediente), pondrá entablar el procedimiento declarativo que corresponda frente a quienes no hubieren comparecido o hubiesen formulado oposición.
Para la resolución de este tipo de conflictos, el Tribunal Supremo, en Sentencias de fecha 30 de abril de 2008, 18 de mayo de 2012 y 1 de marzo de 2016, entre otras muchas, ha establecido que la doble inmatriculación ha de resolverse según las normas de derecho civil puro, sobre la base de que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, que sean contradictorios e incompatibles entre sí genera la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, debido a que la protección para uno de los titulares supone para el otro la ausencia de los principios básicos de publicidad, legitimación y prioridad.
La regla general, de conformidad con los criterios jurisprudenciales que se han ido adoptando por el Tribunal Supremo es la de prevalencia de la finca cuyo dominio sea de mejor condición, o mejor derecho.
Para la resolución de la controversia se otorgará preferencia a la titulación material sobre la forma, acudiendo para ello a los títulos civiles originarios de adquisición que vienen recogidos en el artículo 609 del Código Civil.
En los supuestos en que la vía del artículo 609 del Código Civil no sea determinante, se habrá de acudir a los principios registrales en aras de completar o reforzar las titularidades, dando prevalencia a la hoja registral más antigua.
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Patricia Prendes
Directora del Departamento de Derecho Agrario
26/02/2023
