Vamos a explicar una problemática recurrente en materia de derecho inmobiliario, consistente en la aparición de humedades en las viviendas de los edificios.
La primera pregunta que suele hacerse quien padece estos defectos constructivos es: ¿Debe costear las obras de reparación el propietario de la vivienda o la comunidad de propietarios?
Para responder la pregunta debemos averiguar previamente la causa que está generando la humedad. En términos generales, podemos afirmar que el propietario será responsable de ejecutar los trabajos de reparación cuando la causa de la humedad provenga de un defecto en los elementos privativos; mientras que será responsable la comunidad de propietarios cuando la causa se encuentre en un elemento común.
Ahora bien, ¿qué es un elemento privativo y qué es un elemento común?
Elementos Comunes
Son las instalaciones generales de la comunidad. Por ejemplo la escalera, la fachada, las bajantes, el portal, la azotea, etc. El artículo 396 del Código Civil elabora un listado más exhaustivo:
“el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías, (…) los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo”
Elementos Privativos
Son aquellos que pertenecen a la estructura de la vivienda en cuestión, como las paredes o muros interiores, el parqué o baldosado superpuesto sobre el suelo, las instalaciones eléctricas o de fontanería que únicamente sirven para dar suministro a esa vivienda, etc.
Distinción en la práctica
Por desgracia no siempre es sencillo diferenciar si nos encontramos ante un elemento común o privativo. Por eso nos apoyaremos en las siguientes gráficas sobre las distinciones que en la práctica resultan más conflictivas.
Fontanería
Vemos en el gráfico la instalación de calefacción central de una vivienda. La tubería que recorre todo el edificio de arriba abajo para llevar el agua caliente a todas las viviendas es un elemento común. Sin embargo el tramo de tubería cuya finalidad exclusiva es dar suministro al radiador es un elemento privativo. El radiador, sería igualmente un elemento privativo de la vivienda puesto que su única función es calentar un espacio que pertenece a un único propietario.
Nos hemos servido en este caso de una instalación antigua para mejor comprensión. En la construcción moderna las tuberías quedan ocultas en los muros, pero la aplicación sería la misma.
Las conclusiones serán las mismas con independencia del elemento en cuestión, y por tanto la explicación sobre la instalación de calefacción es aplicable también en instalaciones de cuartos de baño y cocina.
Los edificios cuentan con tuberías de subida y bajada de aguas, en las cuales se engarzan tuberías privativas que sirven para dar suministro a los diferentes dispositivos e instalaciones como duchas, lavabos, fregaderos, o electrodomésticos de cocina como lavadoras y lavavajillas.
Suelo y demás elementos estructurales
Uno de los elementos que mayor conflicto genera es el suelo. La base sobre la cual se construye el edificio es un elemento común, sin embargo serán privativos tanto el baldosado como el parqué o cualquier otro elemento que se superponga sobre suelo.
Hemos elegido los anteriores elementos de distinción porque la mayoría de las humedades provienen del suelo/subsuelo o bien de rotura de arquetas, tuberías, bajantes y demás elementos de fontanería.
En todo caso será necesario contar con la opinión de un técnico que determine la causa que está generando las filtraciones de agua que provocan a su vez las humedades.
Indemnizaciones por filtraciones de fontanería
Una vez hemos diagnosticado que las filtraciones provienen de un defecto de fontanería, determinaremos quién debe afrontar tanto el coste de la reparación de la avería y el coste de la reparación de los daños.
Este tipo de averías pueden causar numerosos daños en varias viviendas a la vez. Si la avería se encuentra en una tubería de naturaleza común, la comunidad de propietarios deberá afrontar la totalidad de costes.
Cuando el nivel de humedades o de filtraciones impide la ocupación de la vivienda, puede reclamarse de forma acumulada una indemnización correspondiente al coste de un alquiler alternativo o a la contratación de habitaciones de hotel. Del mismo modo podría valorarse una indemnización añadida por daños morales sufridos por los ocupantes de las viviendas afectadas.
Indemnizaciones por filtraciones del suelo
Las filtraciones provenientes del suelo normalmente afectan a los pisos situados en los bajos de las viviendas. Son habituales en ciudades con mayor nivel de aguas subterráneas, como es el caso de Madrid, y suponen un problema habitual en edificaciones antiguas que cuentan con elementos estructurales antiguos y bajas calidades de construcción.
Técnicamente suelen recibir el nombre de filtraciones por capilaridad y su afección aumenta en épocas de lluvias. El problema surge por la falta de estanqueidad en la cimentación del suelo, de modo que las aguas subterráneas penetran desde el subsuelo y terminan afectando a los elementos de las viviendas más bajas y a los sótanos.
Más información sobre reclamaciones por esta causa puede encontrarse en nuestro artículo Indemnizaciones por humedades en los bajos.
En tales casos, y puesto que el suelo se considera un elemento común, será la comunidad de propietarios quien deberá sufragar los gastos de reparación del daño y también los daños que se hubiesen generado sobre la vivienda afectada.
Actualmente existen empresas que reparan el problema mediante la inyección de resinas hidrófugas o aplicación de morteros transpirables.
Tal y como puntualizábamos anteriormente, los afectados por este tipo de humedades pueden reclamar tantos daños como hayan sufrido, incluyendo daños morales y el coste que hubiesen requerido de haber tenido que abandonar la vivienda.
VideoBlog
Reclamar a la comunidad de propietarios por humedades en bajos y trasteros
José Luis Casajuana Ortiz
Socio de J. L. Casajuana y responsable del área internacional
25/05/2017
