Son muchos los españoles que accedieron a la compra de una vivienda sobre plano, abonando el correspondiente precio de reserva, y posteriormente se han quedado sin recibir dicha vivienda prometida ni recuperar las cantidades entregadas en su día.
Muchas promotoras y constructoras han quebrado, entrando en concurso de acreedores, dejando las promociones inmobiliarias sin terminar. Los afectados se encuentran en esa situación desoladora de haber perdido los importes pagados, y no poder reclamar a una empresa que se encuentra en concurso de acreedores.
Sin embargo los tribunales han concedido a todos ellos dos salidas:
- La reclamación a la compañía aseguradora que garantizó la construcción de las viviendas mediante una póliza aseguradora. Las compañías que más frecuentemente han suscrito este tipo de pólizas para la promoción de viviendas han sido ASEFA y HCC.
- La reclamación frente a las entidades bancarias encargadas de recibir los pagos para la compra de las viviendas.
Aunque ambas soluciones son viables, parece razonable acometer la primera siempre y cuando existiese la referida póliza de seguro. Durante años se libró una interesante disputa judicial que finalmente ha concluido con una posición unánime de toda la judicatura española, siguiendo el criterio establecido por el Tribunal Supremo, y que otorga la razón a los consumidores y afectados frente a la posición de las compañías aseguradoras.
Existen múltiples precedentes de resoluciones judiciales en las que se han estimado reclamaciones contra compañías aseguradoras por socios de cooperativas de viviendas o por otros afectados de promociones inmobiliarias. Los tribunales han abordado diversos aspectos relativos a la responsabilidad de las aseguradoras que asumieron compromisos de reintegro de cantidades pagadas a cuenta de la compra de viviendas.
La principal razón alegada por las aseguradoras para negarse a responder del reintegro de las cantidades pagadas a cuenta del precio, era negar que las pólizas de seguro de caución fueran un aseguramiento de los regulados en la Ley 57/1.968; precisamente porque esta es la ley que nos permite reclamar la devolución de las cantidades entregada a cuenta del precio.
Sobre esa base afirmaban las aseguradoras que los contratos de seguro garantizaban el empleo en el proyecto de las cantidades pagadas a cuenta del precio pero se negaba que la aseguradora hubiera de indemnizar a los afectados en caso de no materializarse la entrega de la vivienda comprometida.
Esta tesis no fue rechazada por todos tribunales hasta que la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2.013 zanjó definitivamente esta discusión, desestimando el argumento de las compañías aseguradoras.
Al dictaminar que la póliza de seguro de caución concertada entre cooperativas y Aseguradoras deriva de la Ley 57/1.968, se infiere que la aseguradora no sólo responde del empleo de las cantidades cobradas por la promotora; responde también del reintegro del precio a los asegurados en caso de no finalizarse la construcción y no entregarse las viviendas en los plazos pactados. La Sala 1ª en Pleno del Tribunal Supremo en su sentencia de 13 de septiembre de 2013 así lo reconocía sin ambages:
“Hasta tal punto es así que, incluso aunque se prescindiera de la Ley 57/68 y el seguro litigioso se considerase voluntario y no obligatorio, también los asegurados tendrían derecho a ser indemnizados por habérseles garantizado en el contrato, de forma clara, el buen fin de sus anticipos, …”
El Supremo expresamente rechazó el argumento de la aseguradora de no venir explicitada la cobertura de responsabilidad en el certificado individual de seguro entregado a cada uno de los cooperativistas. El Supremo ha salido al paso de ello manifestando la irrelevancia del texto de dichos certificados individuales en cuanto a no reconocer la cobertura de responsabilidad por no terminación y entrega de las viviendas ya que se trata de documentos unilaterales no firmados por los asegurados.
Mención aparte merece el hecho de que los certificados individuales de garantía que obran en poder de los afectados establezcan, según el caso, algún tipo de limitación. Así, es frecuente que esos certificados indiquen una cifra límite garantizada. Los tribunales han acordado igualmente que aunque en los certificados individuales de garantía emitidos por la demandada se contengan determinadas limitaciones de responsabilidad por parte de la aseguradora, tales limitaciones carecen de efectividad.
Las aseguradoras han de responder frente a los afectados reintegrando las cantidades pagadas a cuenta del precio de adquisición de las viviendas proyectadas por el mero hecho de no haberse llevado a cabo la construcción de las mismas dentro de los términos comprometidos.
Además, el hecho de que la constructora, la cooperativa o la compañía de seguros hubiesen resuelto, cancelado o dado por extinguida la póliza de seguros, no puede afectar negativamente al propietario. Todos los afectados son beneficiarios de ese seguro, y no puede dejarse al arbitrio de la compañía aseguradora la facultad de resolver su responsabilidad de forma unilateral.
¿Qué cantidades se pueden recuperar?
Los afectados pueden recuperar la totalidad de las cantidades abonadas más sus intereses. Como única excepción, aplicable en exclusiva en cooperativas de vivienda, debemos señalar que los importes desembolsados a título de capital social, no podrán ser reclamados.
Habiendo transcurrido tanto tiempo desde el pago de las cantidades a cuenta del precio de la vivienda, los intereses que podrán reclamarse en todos los casos serán ciertamente elevados.
¿Hasta cuándo se puede reclamar?
Tras la reforma legal de los plazos de prescripción, los afectados no podrán reclamar más allá de 2020. Es por ello que conviene efectuar la reclamación lo antes posible, y así evitar incurrir en la prescripción de acciones.
José Luis Casajuana Ortiz
Socio de J. L. Casajuana y responsable del área internacional
01/03/2019
