Sentencia pionera
Con carácter general se suele identificar a la actividad desarrollada en apartamentos turísticos con connotaciones negativas. Sin embargo, los apartamentos turísticos no son per se una actividad molesta, nociva y ruidosa, de la misma manera que la actividad desarrollada en ellos no supone por sí misma un daño o peligro en el edificio.
En estos términos se ha pronunciado la Sentencia 45/2022 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Córdoba ratificada el pasado julio por la Audiencia Provincial, llegando a calificar de absurdos tales calificativos sobre los apartamentos turísticos por el hecho de serlos, ya que como bien resalta la sentencia, las molestias no se pueden presumir sino que hay que esperar a que se estas se produzcan, pues
“la tesis de prohibir el uso turístico porque genera molestias a los vecinos llevaría al absurdo de prohibir también el uso de viviendas por propietarios con más de cinco miembros o el alquiler social en idénticas situaciones”.
Se trata de una cuestión de gran interés ya que tras la pandemia el sector del turístico está camino de recuperar los niveles anteriores a 2020, lo que supone que muchos de los apartamentos dedicados al alquiler turístico que durante estos últimos años cambiaron de destino, vuelven a ser explotados por sus propietarios bajo esta modalidad.
Incertidumbre en la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal
La proliferación de apartamentos turísticos radicados en inmuebles de uso residencial ha generado en los últimos años una gran problemática que la Ley de Propiedad Horizontal no tenía prevista. Tal carencia fue suplida por el legislador en 2019 mediante la promulgación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entre otras muchas cuestiones introdujo una reforma del régimen de propiedad horizontal a fin de concretar (o al menos, intentarlo) la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad.
Tal reforma se vio materializada en el art. 17.12 Ley de Propiedad Horizontal, por el que se fija en 3/5 la mayoría exigible para la adopción de acuerdos que:
“limiten o condicionen la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos”
es decir, la actividad turística.
Sin embargo, tal reforma y la concreta redacción dada al citado art. 17.12 Ley de Propiedad Horizontal se han revelado insuficiente dado que, aun a la presente fecha, no existe un criterio unánime en relación con la posibilidad de prohibir (que no limitar o condicionar) la explotación como apartamento turístico de un piso contando para ello únicamente con la mayoría de 3/5 señalada en dicho artículo.
La Audiencia Provincial de Córdoba se ha decantado por señalar que para prohibir el ejercicio de la actividad de apartamento turístico será necesario el acuerdo unánime de todos los propietarios al entender que, tratándose de una modificación del título constitutivo, le resulta de aplicación la mayoría prevista en el art. 17.6 Ley de Propiedad Horizontal.
Podrán no obstante los propietarios adoptar acuerdos que limiten tal actividad (por ejemplo, a un número máximo de personas, estableciendo necesidad de asegurar la actividad frente a daños, estableciendo días y horas de entrada y salida de huéspedes, etc.) precisando para ello únicamente una mayoría de 3/5 partes del total de propietarios.
Por tanto, la controversia radica en que precepto de la Ley de Propiedad Horizontal aplicar para llevar a cabo esta prohibición. Para la Audiencia Provincial Córdoba no es aplicable el artículo 17.12 LPH que venían aplicando las comunidades de propietarios y admitiendo los Registros de la Propiedad, ya que este se refiere, a limitar o condicionar, lo que en ningún caso supone prohibir, para lo cual debería aplicarse el 17.6 LPH.
Quizás, la idea del legislador no era tanto prohibir los apartamentos turísticos (que es a lo que se ha llegado en muchas comunidades de propietarios) sino incrementar y potenciar el alquiler residencial. No obstante, pese a que frente a la sentencia referenciada se ha decidido no presentar recurso de casación, no tardará mucho en pronunciarse el Tribunal Supremo, dado que la discrepancia que ya comienza a existir entre distintas Audiencias Provinciales obligará a un pronunciamiento del Alto Tribunal.
De hecho, la Audiencia Provincial de Pontevedra, por ejemplo, se ha pronunciado exactamente en el sentido contrario a la Audiencia Provincial de Córdoba y ha revocado la Sentencia del Ilustre Juzgado de Primera Instancia 13 de Vigo que declaraba nulo el acuerdo por mayoría de 3/5 adoptado por una comunidad de propietarios que prohibía los apartamentos turísticos.
Veremos si el criterio que adopta el Tribunal Supremo es el señalado por la Audiencia Provincial de Córdoba o bien se decanta por marcar otra línea jurisprudencial. De lo que no cabe duda, es que el criterio que adopte, marcará un antes y un después en una de las actividades más relevantes, actuales y exponenciales de nuestro país.
Debemos concluir por tanto que hasta que exista dicho pronunciamiento, estaremos obligados a atender a los distintos criterios que marquen las Audiencias Provinciales de la localidad donde radique el inmueble en cuestión para saber, en cada caso concreto, cuál es el criterio aplicable.
Departamento Derecho Civil y Mercantil
10/10/2022
