Nulidad de los contratos simulados de compraventa que encubren operaciones de préstamo con apropiación directa de bienes
La prohibición del pacto comisorio o cómo recuperar la propiedad del vehículo o vivienda entregado “en garantía” o “como aval” de un préstamo
El término “pacto comisorio” puede parecer un concepto antiguo o ininteligible pero, por desgracia, su aplicación y sentido sigue resultando de plena actualidad, más aun en un contexto como el actual donde la escalada de los precios y el encarecimiento de la financiación bancaria a obligado a familias y particulares a acudir a préstamos en el circuito segundario o no-bancario.
“Pacto comisorio”: qué es y su prohibición
La premisa de la que hemos de partir es muy simple, a saber, un prestamista no puede apropiarse, de forma directa, de los bienes del deudor en garantía de la devolución del préstamo, si siquiera cuando el deudor no devuelve el importe del préstamo (total o parcialmente).
De este modo, el conocido como “pacto comisorio” es el acuerdo en virtud del cual quien da dinero a préstamo (prestamista) se apropia de los bienes (o alguno de los bienes) del deudor en garantía de la devolución del préstamo, y su prohibición la encontramos en el art. 1.859 del Código Civil (“El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”) en lo que no deja de ser sino la traslación a nuestro derecho positivo de una prohibición que data del Derecho romano, se mantuvo durante la época medieval y, en la actualidad, se ha contemplado profusamente por la Sala Primera del Tribunal Supremo.
En conclusión: quien da dinero en préstamo no puede exigir al deudor que le entregue bienes o derechos en garantía de tal devolución y, si así se llega a pactar porque el prestamista impone tal clausula (normalmente, aprovechándose de la necesidad de quien solicita el préstamo), la misma será radicalmente nula (arts. 1.276, 1.282, 6.3 y concordantes del Código Civil) tal y como explicaremos posteriormente.
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Supuestos típicos de préstamos simulados de compraventa con “pacto comisorio”: micropréstamo con “aval” de vehículo y préstamos con la “garantía” de un inmueble sin hipoteca y con alquiler simultáneo
Supuesto de micropréstamos rápidos con “aval” del vehículo
Resulta habitual encontrar publicidad en distintos medios donde se anuncian empresas que ofrecen préstamos “con el aval de tu coche” con el que, además, puedes seguir circulando.
Sin embargo, en no pocas ocasiones lo que realmente no saben quienes acuden a este tipo de financiación es que la operación que realmente van a firmar es otra, a saber, van a vender su coche al prestamista por un precio irrisorio (el importe del préstamo que se pretende obtener) para, en el mismo acto, firmar un segundo contrato de arrendamiento del vehículo a favor de quien hasta ese momento era su propietario con una opción de compra.
De esta forma, el prestamista obtiene en el momento de otorgar el préstamo (auténtica operación) la propiedad del coche y además, mes a mes, recibirá la cantidad establecida en concepto de renta para que el prestatario pueda usarlo (el famoso “…y siga circulando”), además del precio de recompra cuando el prestatario quiera recuperarlo.
Supuesto de venta de inmueble con simultánea formalización de contrato de arrendamiento
Otro supuesto muy habitual y del que masivamente se ha hecho eco la jurisprudencia es el de quienes, precisando financiación y teniendo un inmueble en propiedad, por distintas circunstancias no pueden acudir a la financiación bancaria y optan por prestamistas privados (en muchas ocasiones, usureros) que les exigen articular la operación del siguiente modo: firmar una Escritura Pública de compraventa de la vivienda (otra vez, por un valor muy inferior al de su valor de mercado real que coincide con el valor del préstamo solicitado), firmando de forma simultánea un contrato de arrendamiento sobre el inmueble que permite a sus ocupantes, hasta ese momento propietarios, seguir residiendo en el mismo, otorgándoles además una opción de compra para que lo recuperen abonando su precio otra vez.
Nos encontraríamos nuevamente ante un “pacto comisorio” en virtud del cual el prestamista, aprovechándose de la necesidad ajena, se hace dueño de un bien en garantía de la devolución de un préstamo que, además, es de valor muy inferior al del inmueble transmitido.
Características comunes a ambos supuestos
Las notas habituales reveladores de la existencia de “pacto comisorio” en ambos supuestos que la jurisprudencia ha venido identificando serían los siguientes:
- El prestamista se suele publicitar como tal, no informando a los solicitantes de financiación cómo se va a llevar a cabo realmente la operación hasta momentos posteriores y de forma completamente opaca y abusiva.
- El precio de la compraventa, tanto de los vehículos como de las viviendas, coincide con el importe que el solicitante del préstamo necesita.
- Tal precio de compraventa no guarda relación alguna con el valor real del bien, del que ni siquiera se hace una tasación.
- Tanto si el “aval” es un vehículo como un inmueble, un elemento revelador de la existencia de un “pacto comisorio” es que en unidad de acto (esto es, simultáneamente a la firma de la compraventa), se firma un segundo contrato de arrendamiento con opción de compra en virtud del cual el prestatario puede seguir usando el vehículo o residiendo en la vivienda, debiendo abonar para ello una cuota mensual o renta unilateralmente establecida por el prestamista.
- Igualmente, en ambos supuestos, el contrato de arrendamiento incluye una “opción de compra” a favor de quien ya es meramente arrendatario o inquilino. Si la ejercita y paga el precio establecido para la recompra del vehículo o inmueble, puede recuperar su propiedad. Habitualmente el precio de recompra es superior al precio de venta, y ello sin contar las cuotas abonadas mes a mes en concepto de renta.
- En ambos supuestos, si el arrendatario del vehículo o del inmueble que anteriormente era propietario deja de pagar la renta establecida, pierde definitivamente y para siempre la posibilidad de recuperar el bien, que queda en el patrimonio del prestamista.
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Nulidad radical del contrato simulado y vigencia del contrato disimulado
El Tribunal Supremo se ha pronunciado en repetidas ocasiones sobre esta cuestión, entre otras, en su Sentencia de 27 de enero de 2012, afirmando que un contrato simulado que disimula un préstamo e incorpora un “pacto comisorio” incurre en nulidad ipso iure conforme al art. 1.859 del Código Civil.
La nulidad afectaría al contrato simulado, que es el de compraventa, manteniéndose la vigencia del contrato disimulado, que es el de préstamo. Los efectos prácticos de una declaración judicial de nulidad por existencia de “pacto comisorio” y existencia de contrato simulado es que la propiedad del bien (vehículo o vivienda) volvería al solicitante del préstamo, no pudiendo el prestamista apropiarse de él. Por su parte, el deudor deberá devolver el préstamo, pero ya sin el riesgo de perder la propiedad del vehículo o vivienda y gozando de todas las garantías y derechos que el ordenamiento jurídico le ofrece, como el hecho de que para poder embargar ante un posible impago del préstamo, el acreedor debe presentar una demanda ante los Juzgados y Tribunales, o que la mayor parte del sueldo es inmenbargable en cualquier circunstancia (art. 607 LEC).
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María Olivares Sánchez
Departamento de Derecho Mercantil
06/02/2023
