En una novedosa Sentencia de 13 de abril de 2021, el Tribunal Supremo ha reconocido que las comunidades de vecinos son consumidores en relación con los contratos de arrendamiento de servicios que puedan formalizar como por ejemplo los mantenimientos de instalaciones y ascensores, limpieza de zonas comunes, recogida de basuras, servicios de conserjería, etc.
Este reconocimiento permite que las comunidades de vecinos puedan beneficiarse y defenderse ante posibles cláusulas abusivas contenidas en dichos contratos.
Hasta esta fecha, los juzgados y tribunales españoles tenían ciertas dudas y venían excluyendo a las comunidades de vecinos de la categoría de consumidores en una aplicación literal de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en la que se define el consumidor como
“toda persona física que, en los contratos regulados por la presente Directiva, actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional”.
Dado que las comunidades de vecinos incumplirían el primer requisito, esto es, ser una persona física, se entendió que las mismas estaban fuera del ámbito de aplicación de los beneficios fijados para los consumidores en la norma comunitaria.
Las comunidades de vecinos son consumidores en relación con los contratos de arrendamiento de servicios
Sin embargo, en la referida Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de abril de 2021, el magistrado D. Díaz Fraile cambia esta visión basándose para ello en la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), Asunto Condominio di Milano, de 2 de abril de 2020 que establece que, hasta tanto el legislador de la Unión Europea se pronuncie al respecto, los Estados miembros conservan la potestad de regular el régimen jurídico de la comunidad de propietarios, pudiendo extender a la misma o no las consecuencias jurídicas que la atribución de la condición de consumidor se preveen en la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.
Así, la citada Sentencia del TJUE concluye que los Estados miembros tienen la libertad de extender las disposiciones de la Directiva 93/13/CEE a sectores no incluidos en su ámbito de aplicación literal con la única condición de que los Juzgados y Tribunales nacionales aseguren y garanticen un nivel de protección de los consumidores igual o más elevado que el previsto expresamente en la Directiva, todo ello sin contravenir las disposiciones establecidas en los Tratados de la Unión.
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En aplicación de tal premisa, la Sentencia de 13 de abril de 2021 determina que las normas de protección de los consumidores que contiene la Directiva 93/13/CEE deben aplicarse a los contratos celebrados por las comunidades de propietarios en tanto que estas tienen una consideración unitaria a determinados efectos legales, a pesar de carecer de personalidad jurídica independiente, pues existe un patrimonio separado colectivo, reconociéndose a estas un cierto grado de personalidad en relación con determinados efectos, como es la capacidad procesal para demandar y ser demandadas.
La posibilidad o no de inclusión de las comunidades de vecinos en la categoría de consumidor vulnerable
Partiendo de lo que se ha afirmado en relación con la consideración de consumidores e las comunidades de vecinos, resulta interesante analizar si a las mismas puede atribuirse igualmente la categoría de consumidor vulnerable, vulnerable severo o en riesgo de exclusión social en el sentido del Real Decreto 897/2017, de 6 de octubre, por el que se regula la figura del consumidor vulnerable, el bono social y otras medidas de protección para los consumidores doméstico (RD 897/2017), pues, en principio, únicamente entran dentro de esta categoría las personas físicas.
Recientemente, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica (RDL 1/2021) con el que refuerza la protección de las personas más vulnerables en el ámbito de sus consumos básicos. Igualmente, se introducen numerosos cambios en el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU), entre los que se encuentra la introducción del concepto de consumidor vulnerable, que incluye a menores, personas de avanzada edad, con bajo nivel de digitalización, con discapacidad funcional, intelectual, cognitiva o sensorial, entre otras.
Esta modificación que establece el concepto general de consumidor vulnerable utiliza el término “persona consumidora vulnerable” de lo cual podemos extraer que el consumidor vulnerable es una persona física y, por lo tanto, a priori, no deberían tener esta consideración ni las personas jurídicas ni los entes sin personalidad, a los que sería atribuible únicamente la consideración de consumidor estándar.
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Sin embargo, el consumidor vulnerable se precisa en las relaciones de consumo y, estas se definen por su origen contractual, es decir, por existir un sujeto que adquiere bienes o servicios de un empresario. Por lo tanto, se entiende que, cuando este sujeto adquiere esos bienes o servicios se encuentra en una especial situación de subordinación, indefensión o desprotección y, en consecuencia, será consumidor vulnerable. Además, el RDL 1/2021 considera que la situación de desprotección puede concurrir de forma individual o de forma colectiva y hay determinados colectivos que, por su propia naturaleza, pueden encontrarse integrados por consumidores vulnerables.
Debemos hacer igualmente mención para analizar el asunto que nos compete al contenido del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 (RDL 8/2020) publicado con ocasión de la crisis sanitaria, económica y social provocada por el COVID-19, por el que se limitaba expresamente la prohibición del corte de los suministro eléctrico a los consumidores que tengan la consideración de vulnerable, vulnerable severo o en riesgo de exclusión social, limitación ampliada a los consumidores de gas natural y agua en virtud de lo dispuesto en la DA4ª del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes (RDL 37/2020).
En los citados RDL, el término “consumidor” y la mención reiterada en ambas normas a los “colectivos vulnerables” indica que la finalidad de esta norma de protección social es que el destinatario final tenga acceso efectivo e ininterrumpido al agua potable, a la energía y al gas; en definitiva, que no se vea privado de estos bienes de primera necesidad por causa de impago.
Conclusiones
En consecuencia, entendemos que la circunstancia de que si, por ejemplo, la contratación de estos suministros se ha realizado no por cada consumidor individual sino por la comunidad de propietarios, urbanización o complejo a la que pertenezca la vivienda, esto no impide per se la efectividad de la prohibición legal contenida en el RDL 8/2020 y en el RDL 37/2020, interpretación que iría en consonancia con la interpretación realizada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de abril de 2021 anteriormente descrita sobre la condición de consumidor de las comunidades de propietarios.
Existen no obstante numerosos interrogantes que no están resueltos ni por el legislador ni por la jurisprudencia tales como el modo de acreditación por el consumidor comunidad de propietarios de la concurrencia de los requisitos para ser beneficiario de la prohibición del corte en los suministros básicos o qué sucede cuando, en la misma comunidad de vecinos, coexisten propietarios que cumplen los requisitos para ser beneficiarios de la prohibición del corte de suministro básico y propietarios que no cumplen estos requisitos.
Más información: «Abogados para comunidades de propietarios«
Departamento de Derecho Mercantil
13/05/2021
