Repercusión de gastos a los inquilinos
(contratos de arrendamiento firmados bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU´94)).
Para poder identificar la posibilidad de repercusión de determinados gastos al inquilino, debemos diferenciar según el destino dado a la cosa arrendada:
Arrendamientos de Vivienda
Para determinar los gastos susceptibles de repercusión a los actuales inquilinos, resulta necesario el análisis de los contratos en cuestión y las cláusulas que, en su caso, regulen los gastos y repercusiones objeto del presente artículo.
La regulación de la LAU´94 en relación con los pisos arrendados para vivienda es más restrictiva en cuanto a las limitaciones impuestas al arrendador a la hora de imponer determinadas cláusulas al arrendatario -además de someterse a los preceptos imperativos contenidos en los Títulos I, IV y V de la LAU, se rigen por lo preceptuado en el Título II de la mencionada Ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.
En este sentido, no podemos olvidar que cualquier cláusula contractual contraria a la Ley de referencia, será declarada nula, teniéndose por no puesta (art. 6 LAU´94).
Posibilidad de repercusión de gastos generales y de servicios individuales (art. 20 LAU ´94):
- Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
- En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, dependerá de cada cuota de participación. En caso contrario, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
- Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Dentro de esta categoría de gastos se encuentran, entre otros, el IBI, tasa de basuras, limpieza del edificio, seguros, etc.
Como vemos, habrá que estar a lo pactado entre las partes y si el pacto cumple con los límites legales establecidos a tal efecto.
Posibilidad de repercusión de obras de mantenimiento y conservación, mejora (arts. 21 al 24 lau´94):
- De acuerdo con la Ley, las pequeñas reparaciones que exige el uso diario de la vivienda son a cargo del arrendatario.
- Las obras de conservación – reparación necesaria sin la cual el inmueble arrendado quedaría inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse (por ejemplo, sustitución de caldera, reparación de conducciones de agua, etc.)- son a cargo del arrendador/propietario.
Excepto aquellas obras cuya necesidad sea imputable al arrendatario (uso indebido o negligente de los elementos comunes o privativos del inmueble arrendado).
- Las obras de mejora (no imprescindibles para el uso y disfrute de la vivienda; por ejemplo, construcción de una piscina) en principio son a cargo del arrendador, a no ser que sean realizadas por expresa voluntad del arrendatario.
Sin perjuicio de lo anterior, el artículo 19 de la Ley establece la posibilidad de la elevación de renta por mejoras, salvo pacto en contrario, y si, entre otras circunstancias, han transcurrido tres años de duración del contrato.
En definitiva, en principio las obras de mantenimiento y mejora son a cargo del arrendador, salvo las excepciones señaladas, cabiendo la posibilidad de incremento proporcional de la renta en caso de concurrir los requisitos necesarios.
Arrendamientos para uso distinto de vivienda
En este tipo de contratos, el arrendador no cuenta con tantas limitaciones a la hora de formalizar el documento contractual. Se da prioridad a la libertad de pactos entre los contratantes -este tipo de arrendamientos, se rigen, en primer lugar, por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Posibilidad de repercusión de gastos comunes
Para los contratos de arrendamiento de este tipo no existe un artículo equiparable al citado art. 20, por lo que en cuanto a los gastos generales y servicios repercutibles al arrendatario prima la libertad de pacto entre las partes.
Posibilidad de repercusión de obras de mantenimiento y conservación, mejora (art. 30, remisión a los arts. 21 al 24 y 19 LAU´94):
En defecto de pacto expreso, resulta de aplicación lo estipulado en la Ley para los arrendamientos de vivienda.
08/02/2017
