Problemas de inmuebles no inscritos en el Registro de la Propiedad
La inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad siempre es aconsejable. La principal finalidad de la inscripción es acreditar frente a terceros la titularidad. En ocasiones la información registral no coincide con la titularidad real de los inmuebles, que a menudo se traduce en la problemática surgida para propietarios que nunca llegaron a inscribir sus propiedades, y que posteriormente han visto su titularidad cuestionada por terceros.
¿Es necesario inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad para poder adquirirlo?
La respuesta debe ser negativa. La inscripción del título, que tratándose de bienes inmuebles suele ser una escritura pública, en el Registro de la Propiedad, es voluntaria y meramente declarativa. No tiene en modo alguno carácter constitutivo.
Es decir, la inscripción en el Registro de la Propiedad no es necesaria para que la adquisición surta efectos. La inscripción no hace nacer derechos (a diferencia de lo que sucede en el caso de la hipoteca cuya inscripción sí tiene carácter constitutivo como previene el art. 13 de la Ley Hipotecaria).
Para defender la titularidad de inmuebles frente a terceros, cuando no se haya inscrito en el Registro la titularidad actual, será imprescindible poder acreditar que la adquisición a favor del titular realmente tuvo lugar. Veremos a continuación que son dos los requisitos que exige el Código Civil para tal fin: El denominado “título” y el “modo”.
¿En qué momento surte efectos la adquisición?
Para responder a esta pregunta, debemos analizar los requisitos que exige el Derecho español para la adquisición de inmuebles. Nuestra normativa ha acogido la denominada “teoría del título y el modo” respecto de la adquisición de la propiedad, aplicable a la compraventa, permuta, y al resto de las figuras que otorgan la adquisición de inmuebles mediante contrato.
El proceso adquisitivo se produce así en dos etapas:
a) El “título” es el acto por el que se establece la voluntad de enajenar y en definitiva transmitir el derecho. Entendido el término título no en el sentido físico del propio documento, sino en la expresión de una voluntad mutua entre el transmitente y adquirente. Para que exista el “título” no será necesario por tanto ningún documento escrito, basta que ambos intervinientes hayan acordado las condiciones de la transmisión.
b) El “modo” es el acto consistente en la propia entrega del inmueble. El transmitente ejecuta la enajenación, y el adquirente recibe la propiedad. En la compraventa de viviendas o locales de negocio, el requisito del modo suele traducirse en la entrega de llaves.
Por consiguiente, para que la adquisición se perfeccione y surta efectos, es necesario que las partes consensuen la transmisión y además que se produzca la entrega de la cosa. Se trata de un sistema dualista, ya que deben concurrir ambos estadios. No basta el consenso entre las partes o la firma de un documento, ya sea privado o en escritura pública.
Esta doctrina deriva de los artículos 609, párrafo segundo y 1.095 del Cc:
Art. 609.- (…)
“La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”.
Art. 1.095.-
“El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada”.
Nuestra legislación hipotecaria viene a refrendar, como no podía ser de otro modo, el régimen normativo del Código Civil. Como ha reseñado toda la doctrina sin excepción.
La doctrina del título y el modo ha sido reconocida y aplicada desde antiguo por nuestros tribunales sin excepción. Citamos, por ejemplo, las Sentencias de la Sala Primera del Alto Tribunal entre las que cabe citar la de 29 de marzo de 1965, las 24 de mayo y 5 de julio de 1980 y las de 25 de noviembre y 1 y 22 de diciembre de 1986, 23 de noviembre de 1991, las de 18 y 23 de febrero de 1995, de 27 de junio de 1996 o 10 de julio de 1997.
La jurisprudencia ha aceptado de forma unánime los documentos privados como acreditativos del título, siempre y cuando éstos hayan sido refrendados por otros medios probatorios que atestigüen la entrega del bien transmitido. Citamos a continuación ejemplos de sentencias dictadas en este sentido: Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 15 septiembre de 2002, Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete de 22 octubre de 2004, Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 4), de 23 enero 2004.
¿Cuestionan la titularidad de su inmueble por no tenerlo registrado?
En nuestro despacho hemos resuelto numerosos asuntos, a favor de clientes que veían amenazadas sus propiedades por no haber inscrito sus inmuebles en el Registro de la Propiedad.
Un supuesto típico, es el embargo del inmueble por parte de los juzgados y la amenaza de la venta forzosa en subasta judicial. Esto puede ocurrir cuando los juzgados persiguen la ejecución del patrimonio del antiguo dueño que sí consta en el Registro como propietario. Para decretar el embargo de bienes, los tribunales no cuestionan la veracidad de los datos registrales, de modo que cabe la posibilidad de estar embargando un bien que no pertenece al deudor cuyos bienes se quieren perseguir.
Cuando esto ocurre, el verdadero propietario teme por la pérdida de sus bienes. En aplicación de la doctrina expuesta anteriormente, y una vez aclarado que la elevación a público del contrato y su inscripción en el Registro de la Propiedad no constituyen requisitos esenciales para la transmisión de los bienes inmuebles, el éxito de su defensa dependerá de las pruebas que pueda recabar sobre la titularidad real. En este sentido, pueden considerarse pruebas suficientes algunas de las siguientes:
- Documento público o privado
- Certificado de empadronamiento en el inmueble objeto de controversia.
- Recibos de suministros en el inmueble, y justificación del pago de los mismos.
- Contratos de arrendamiento suscritos por el propietario real con terceros.
- Recibos de renta y justificación de la percepción de dichos importes.
- Actas de junta de comunidad de propietarios que acrediten la participación del propietario.
- Cualquier otro documento que acredite el uso del inmueble o la titularidad del mismo por parte del propietario real.
La defensa del propietario en estos casos, requiere la personación en el procedimiento de ejecución donde se ha producido el embargo, y la formulación de la llamada “demanda de tercería de dominio”. El tribunal valorará si las pruebas practicadas, y en su caso el título exhibido, evidencian la realidad de la titularidad y no constituye un mero artificio fraudulento.
Conclusiones
- Primera: Se recomienda en todo caso la inscripción de los bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, con independencia del modo en que fueron adquiridos. La inscripción otorga presunción de veracidad, para más información puede leerse el artículo Presunción dominical del título inscrito en el Registro
- Segunda: La inscripción en el Registro no es un requisito imprescindible para que la adquisición surta efectos.
- Tercero: Para que se considere válida la transmisión de bienes, se requiere la voluntad común expresada por el adquirente y transmitente, y la entrega efectiva del bien.
- Cuarto: Es posible defender en los tribunales los derechos del propietario que nunca registró su título.
José Luis Casajuana Ortiz
Socio de J. L. Casajuana y responsable del área internacional
26/09/2016
