En artículos anteriores estudiamos posibles reclamaciones por humedades en las viviendas. Concretamente en el post Humedades en viviendas y comunidades de propietarios dábamos explicación a la problemática derivada de humedades de distinta naturaleza.
Una de las causas que allí señalábamos eran las humedades en los sótanos y en las viviendas ubicadas en los bajos de los edificios, como consecuencia de filtraciones por capilaridad.
Dada la controversia que este problema genera, y el elevado número de afectados que acuden a nuestro despacho por esta razón, hemos decidido abordar esta cuestión en este artículo separado.
Este tipo de conflicto generalmente confronta los intereses del propietario frente a la comunidad de propietario. Puesto que desde nuestro departamento de Derecho Inmobiliario hemos defendido a unos y otros en numerosas ocasiones, daremos a continuación nuestra impresión de las decisiones que habitualmente adoptan los tribunales.
La aparición de humedades en edificios de nueva construcción merece un tratamiento diferencia. En ese caso podría evaluarse la responsabilidad de la empresa promotora o constructora del edificio. Sin embargo las humedades en los bajos suelen afectar a construcciones antiguas.
Filtraciones por capilaridad
Si usted vive en un bajo y viene advirtiendo manchas en las zonas inferiores de la pared, si el solado ha sufrido algún tipo de desperfecto como levantamiento del parqué o rotura de baldosas, si el rodapié se ha desprendido de la pared o los marcos de las puertas presentan síntomas de humedad, seguramente está sufriendo humedades por capilaridad.
Con mayor certeza podremos advertir que esta es la causa de los daños, si esos mismos síntomas se repiten en el resto de viviendas colindantes en los bajos del edificio, o en las zonas comunes de la escalera y el portal.
Es sin duda la causa más común de humedades en los bajos. Su explicación se encuentra en la defectuosa calidad de los materiales de construcción. Es por ello que el problema aparece con más frecuencia en edificios antiguos situados en zonas con mayor nivel de aguas subterráneas. El agua es capaz de ascender desde el subsuelo y alcanzar la estructura de la edificación cuando la cimentación no cumple la función de estanqueidad.
La comunidad de propietarios es responsable
Explicábamos en el artículo anterior «Humedades en viviendas y comunidades de propietarios» que la Comunidad de propietarios es responsable del mantenimiento de los elementos comunes. Y explicábamos qué elementos de una edificación deben considerarse de naturaleza común. En concreto el suelo de un edificio lo es, tal y como se contempla expresamente en el art. 396 de nuestro Código Civil:
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, …”
La jurisprudencia ha respaldado la consideración del suelo como elemento común. A modo de ejemplo la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1976, de 17 de junio de 1998 o la de 5 de julio de 2010.
Dado el carácter común del suelo es la comunidad de propietarios del inmueble en cuestión la que debe reparar y asumir los costes de reparación exigidos por la actora. Es claro el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal al imponer, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, a la Comunidad de Propietarios la obligación de reparación, mantenimiento y conservación de los elementos comunes de un edificio:
- “1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
- a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”
Cómo reclamar frente la comunidad de propietarios
Es un error habitual considerar que toda obra realizada por el propietario de la vivienda afectada por humedades podrá ser repercutida a la comunidad de propietarios. Conviene consultar con abogados especializados en derecho inmobiliario antes de llevar a cabo obras de reparación.
En este despacho tuvimos el caso concreto de un propietario que efectuó unas obras para impedir que las filtraciones del subsuelo afectasen a su vivienda, en aquel litigio nosotros defendíamos a la comunidad de propietarios. El propietario cometió el error de efectuar dichas obras sobre los elementos privativos de la vivienda como el parqué, las paredes interiores, los baños, etc. Dotó al inmueble de elementos aislantes para que las humedades no afectaran la habitabilidad.
El tribunal rechazó la reclamación del propietario que pretendía repercutir sobre la comunidad de propietarios el coste de las reparaciones, y acogió nuestro argumento de que las obras se acometieron sobre elementos privativos para conseguir un mejor aislamiento, suponiendo una mejora para la vivienda, y no la reparación de un elemento común o de unos daños concretos producidos por una avería.
Los tribunales han establecido que la comunidad de propietarios viene obligada a reparar la causa real de avería, y denominan esas reparaciones como “obras necesarias”.
Sin embargo las obras efectuadas sobre elementos privativos que excedan de la estricta reparación del daño causado, aunque tengan como fin aislar la vivienda de las humedades, se considerarán “mejoras” de la vivienda y no podrán repercutirse a la comunidad de propietarios. Así lo han considerado varias sentencias como la SAP Madrid de 25 septiembre 2012 o la SAP Madrid de 23 septiembre 2013.
Lo expuesto no significa que el propietario no pueda realizar las obras por su cuenta para reclamar posteriormente su coste cuando la comunidad se niegue a efectuar las reparaciones.
Ahora bien, las sentencias citadas anteriormente, admiten dichas reclamaciones únicamente en la medida que el propietario hubiere afrontado la reparación de la causa del daño, efectuando la reparación de los elementos comunes.
Pero en ningún caso tendrán el mismo tratamiento las obras de aislamiento sobre elementos privativos, pues suponen una mejora de la vivienda concreta, y no la reparación de la avería en el elemento común.
VideoBlog
Reclamar a la comunidad de propietarios por humedades en bajos y trasteros
José Luis Casajuana Ortiz
Socio de J. L. Casajuana y responsable del área internacional
26/05/2017
