Formulación de la Cláusula Rebus en la ejecución de los arrendamientos
No se pretende en este comentario analizar el contenido y regulación de la cláusula Rebus, cuestión desarrollada con profusión desde hace meses. Nos centramos en la mejor forma de obtener tutela judicial al amparo de la citada cláusula por quienes tienen derecho, o expectativa de derecho, a su aplicación como consecuencia del Estado de Alarma, y más concretamente los arrendatarios de local de negocio o industria.
Al respecto, lo primero es tener presente que si el propietario inicia el juicio verbal del artº 250.1.1º de la LEC, por impago de rentas, resolución y deshaucio, el artº 441.1 LEC, limita las causas de oposición, y la alegación de la clásusula Rebus no tendría cabida en las mismas.
La Cláusula Rebus en arrendamientos de industria
En el caso de arrendamiento de industria, no debe seguirse el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación, no estamos ante un contrato de arrendamiento de local de negocio sometido a la LAU de 1994 sino ante un arrendamiento de industria, sometido al Código Civil. Lo que comporta que la resolución de un contrato de arrendamiento de industria deba seguirse por los trámites del juicio ordinario (y no por el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º LEC), sin que por tanto resulten de aplicación las limitaciones de alegación y prueba que se derivan de las reglas especiales del art. 441-1 de la LEC. En este caso si es posible oponer a la reclamación de las rentas la cláusula Rebus, pero solo respecto de las que son objeto de la demanda. Lo que obligará a defender nuevamente la aplicación de la cláusula ante una nueva demanda de la propiedad.
La Cláusula Rebus en arrendamientos de locales de negocios
En el caso de una arrendamiento de local de negocio si procede el juicio verbal del 250.1.1, donde como decíamos no cabe alagar la cláusula Rebus. Lo procedente es que el arrendatario se adelante a la demanda de la propiedad, interponiendo una acción en juicio ordinario en base a la cláusula Rebus. Incluso, sería muy recomendable solicitar medidas cautelares inaudita parte, con anterioridad a la demanda, en las que el objeto de las mismas puede ser muy variado.
Jurisprudencia
Así lo planteó la arrendataria en el procedimiento, que ha dado lugar a la primera resolución de una Audiencia Provincial, la de Valencia, que confirmó el auto del Juzgado de Instancia. En el auto revisado por la Audiencia, se estimaba parcialmente lo solicitado por la arrendataria en los autos de adopción de medidas cautelares, y se acordaba, como tal medida cautelar, el aplazamiento durante la tramitación del procedimiento del pago del 50% de la renta mínima mensual pactada desde la mensualidad solicitada hasta el dictado de la Sentencia, manteniéndose el aplazamiento de las rentas que se generen en el futuro en el caso de que subsistan las actuales restricciones legales de aforo y de acceso en frontera a turistas europeos.
Por supuesto, la resolución considera que se dan los tres requisitos exigidos a toda medida cautelar, «fumus boni iuris» o apariencia de buen derecho, el «periculum in mora» y el ofrecimiento de caución.
Respecto de la apariencia de buen derecho, destacar el pronunciamiento según el cual:
«que el legislador permita aplicar medidas similares como moratorias a las PYMES en dificultades económicas como consecuencia de los devastadores efectos del COVID-19; y en este sentido cabe citar el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo -que incluso se refiere a la cláusula rebus sic stantibus en su preámbulo-, norma legal que ha sido además complementada y ampliada por el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, si bien procede en todo caso aclarar que las anteriores disposiciones legales constituyen una regulación de mínimos a falta de pacto, y que el mero hecho de que no concurran en la entidad demandante los requisitos exigidos por el legislador para la adopción de las medidas que dichas normas prevén -o incluso si concurren-, no significa que no se puedan solicitar medidas análogas en vía jurisdiccional a fin de que se valore si se dan los requisitos necesarios para la modificación contractual en aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la rebus sic stantibus»
Es decir, las medidas previstas en la legislación específica dictada durante el Estado de Alarma no son excluyentes de cualesquiera otras, como las instadas en este caso por la arrendataria.
Otras medidas cautelares posibles serían, además de ordenar la suspensión cautelar de la obligación de las demandantes de abonar la renta pactada, la prohibición cautelar de la facultad de la demandada de instar, en vía judicial o extrajudicial, la ejecución de los avales, la prohibición cautelar a las demandadas de instar acciones legales para promover el desahucio de los locales arrendados y/o reclamar las rentas suspendidas y/o reducidas temporalmente, durante la tramitación del presente procedimiento.
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Departamento de Derecho Mercantil
14/04/2021
