Introducción
El actual Estado de Alarma fue declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, hasta las 00:00h del 9 de mayo de 2021.
A día de hoy, con motivo del Estado de Alarma, y mediante el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, modificado por Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, no están permitidos los desahucios de hogares en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional mientras dure el Estado de Alarma, aunque la situación no haya sido provocada directamente por la pandemia.
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Requisitos que deben cumplir los arrendatarios para beneficiarse de la medida de suspensión del desahucio
- Existencia de un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto y suscrito conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Acreditar situación de vulnerabilidad social o económica que le imposibilite encontrar vivienda alternativa (art. 5 del RDL 11/2020) mediante los documentos a los que se refiere el art. 6 del RDL 11/2020.
- El Letrado de la Administración de Justicia comunicará la situación acreditada a los servicios sociales competentes y se iniciará la suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento (si el día no estuviese señalado, se suspenderá el plazo o celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas).
En el artículo 5 del RD 11/2020 encontramos una definición de la situación de vulnerabilidad económica que el arrendatario deberá acreditar a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual.
En su lugar, el artículo 6 del RD 11/2020 establece los documentos necesarios para la acreditación de las condiciones subjetivas de la situación de vulnerabilidad social y económica.
Derecho de los arrendadores a solicitar una compensación
Los arrendadores tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente no hubiera adoptado las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad debidamente acreditada en el plazo de tres meses a contar desde la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando tales medidas.
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La mencionada compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. Sin embargo, si este valor fuera superior a la renta que el arrendador viniera percibiendo, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.
La solicitud de dicha compensación se podrá presentar hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre.
Moratoria de deuda del alquiler
A pesar de lo mencionado anteriormente, el arrendador podrá solicitar una moratoria en aquellos casos en los que exista una falta de pago. Para ello, el arrendador deberá ser una empresa o una entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendido este como una persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos, excluidos los garajes y trasteros, o titular de una superficie construida de más de 1.500m2.
La moratoria que el arrendador podrá solicitar consistirá en el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago del alquiler, salvo en aquellos casos en los que el arrendador y el arrendatario hayan pactado una condonación, es decir, el perón de la deuda, o hayan pactado el aplazamiento de todo o de parte del alquiler.
Requisitos para la solicitud de la moratoria:
- Que se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
- Que exista una situación de vulnerabilidad acreditada por parte del arrendatario.
- Que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor de viviendas, que no hayan llegado a un acuerdo de condonación o aplazamiento del pago del alquiler.
Procedimiento para presentar la moratoria:
- La solicitud se podrá presentar hasta la finalización del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre.
- La duración acumulada de las moratorias y suspensiones legales o acogidas a acuerdos sectoriales concedidas desde el 30 de septiembre de 2020 no podrá superar un total de nueve meses.
- Escrito dirigido al casero pidiendo el aplazamiento.
- En un plazo de 7 días laborables el casero comunica al inquilino su decisión escogida entre las dos alternativas posibles.
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Departamento de Derecho Mercantil
17/02/2021
