Contrato de obra. Discrepancias entre el proyecto y la ejecución
Nos planteamos en este estudio el régimen de responsabilidades derivado de las discrepancias entre el proyecto de una obra y la ejecución de la misma.
En todo contrato de obra es recomendable incluir el proyecto de construcción. Ese proyecto sirve de compromiso para el constructor, que deberá cumplir con el plano, memoria de calidades, medidas, y demás especificaciones contempladas.
De la misma forma, el proyecto es garantía para el constructor, pues no se le podrá exigir responsabilidades en la medida en que respete su contenido.
Parece evidente que el constructor deberá responder frente a quien encarga la obra (a quien llamamos comitente) cuando existen defectos constructivos. Sin embargo, cabe plantearse si toda discrepancia entre el proyecto y la ejecución debe considerarse defecto o vicio constructivo.
Ponemos el siguiente ejemplo de un caso real resuelto en nuestro departamento de derecho civil de este despacho de abogados:
El proyecto contemplaba la instalación de paneles de cerramiento de una nave industrial. Se planteaba la posible responsabilidad a exigir frente al constructor por haber instalado unos paneles de menor grosor que el previsto en el proyecto constructivo. La diferencia era sustancial, ya que el grosor instalado era prácticamente la mitad del inicialmente encargado.
La primera cuestión que debe plantearse es si el cambio de grosor del cerramiento constituye un vicio o defecto constructivo o no. Dependiendo de la calificación que merezca esa circunstancia entrará en juego uno u otro régimen de responsabilidad.
Considerando las definiciones de vicio [“Mala calidad, defecto o daño físico en las cosas”] y defecto [Carencia o falta de las cualidades propias y naturales de una cosa. Imperfección natural o moral”] del Diccionario de la Real Academia de la Lengua, es evidente que el menor grosor de las placas de hormigón instaladas al construir la edificación no puede ser considerado en este caso realmente como vicio o defecto. Puesto que el menor grosor de los paneles no constituye ninguna imperfección o mala calidad de esos materiales. Los paneles instalados eran intrínsecamente correctos –dentro de sus medidas tridimensionales– y eran aptos para cumplir la función de cerramiento atribuida. En tanto los paramentos verticales de delimitación de la nave no constituían muros de carga, no debían soportar el peso de la estructura ni de la cubierta; los paneles sólo tenían la misión de independizar el recinto interior respecto de los predios o superficies exteriores colindantes. Luego la instalación de esos elementos y no otros de mayor grosor no constituye ningún vicio o defecto constructivo.
El hecho de que se exista una disconformidad entre la obra ejecutada y las medidas citadas en el proyecto no hace cambiar la conclusión que acabamos de extraer. Podrá criticarse que no se documentara formalmente el cambio de proyecto para reflejar esa mutación, pero en modo alguno ello implica que se tenga por defecto o vicio lo que no es tal. La nave era perfectamente válida y apta para ser considerada como nave de uso industrial aunque se hayan instalado unas placas de hormigón de menor grosor. Y más aún cuando en el proyecto no se ha condicionado el resultado de la obra a un uso específico que exigiera una mayor consistencia de sus paredes de cerramiento.
Al no tratarse en puridad de un vicio o defecto, consideramos que no era exigible al constructor la responsabilidad por vicios o defectos que viene regulada en el art. 17.1 LOE.
Este precepto contempla un régimen múltiple de responsabilidad por daños en la obra con distintos plazos de manifestación del daño: anual, trienal y decenal.
El denominador común es la existencia de un defecto o vicio en la obra del que se deriva un daño o perjuicio para la obra. Si no concurre vicio o defecto la consecuencia es que no es exigible por esa vía la responsabilidad de ninguno de los agentes intervinientes en la edificación, entre ellos el promotor y el constructor.
Siendo cierto lo anterior, más claro resulta que no es reclamable la responsabilidad decenal por vicios o defectos motivantes de ruina. No parece difícil de comprender que la nave no se arruinará como consecuencia de que su cerramiento perimetral se haya dispuesto con paneles menos gruesos. Si se produce el perjuicio de la construcción porque alguien rompa esas paredes, la causa de ello no sería el menor grosor sino la actuación anómala de quien golpeare las paredes.
Estas conclusiones no significan necesariamente que el perjudicado no pueda exigir responsabilidades, pero desde luego la reclamación debe sustentarse en diferentes fundamentos. La solución más óptima dependerá del caso concreto y requiere del análisis de un equipo de abogados expertos en derecho civil.
En otro caso real encargado a este departamento de derecho civil en J.L.Casajuana Abogados, de similar controversia, la solución residía en solicitar responsabilidades frente a la promotora que vendió la nave industrial de nueva construcción.
Aún dando por sentado que no nos hallábamos ante un vicio o defecto constructivo había que plantearse si el adquirente del inmueble podía reclamar de quien se lo vendió, alegando tener la cosa vendida distinta calidad o peores prestaciones de las debidas. Ciertamente quien vende una cosa ha de entregar lo que se ha comprometido (art. 1.461 del Código Civil) y no otra cosa distinta o de peor condición. Aquí la responsabilidad que adquiere el vendedor frente al comprador tiene su base en el propio contrato de compraventa y no en el régimen legal establecido en la LOE. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado con reiteración que la entrega de una cosa diversa constituye un incumplimiento de contrato por parte del vendedor cuando el objeto vendido resulta totalmente inhábil con la consiguiente insatisfacción del comprador, de modo que éste puede solicitar la resolución de la compraventa con reintegro del precio e incluso con el pago de la correspondiente indemnización según los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil (doctrina aliud pro alio).
Es importante, a estos efectos, esclarecer si la propiedad transmitida al comprador se ajustaba a los términos del contrato o no, pues de ello va a depender que se considere correctamente cumplida o no la obligación de entrega de la cosa vendida.
El plazo para ejercitar esta acción ante los Tribunales es de 6 meses a contar desde la compraventa (art. 1.490 del Código Civil). Es un plazo de caducidad y no de prescripción, que no hay posibilidad de interrumpir antes de su ejercicio (STS 22 de julio de 1.971 y sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca de 3 de noviembre de 1.998 entre otras muchas).
Conclusiones
Primera– La instalación de elementos diferentes a los previstos en el proyecto de una obra no siempre constituye un vicio o defecto constructivo.
Segunda.- Al no tratarse de un vicio o defecto no se aplica el régimen de responsabilidad anual, trienal y decenal establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación.
Tercera.- La solución puede encontrarse en el régimen general de obligaciones y contratos, o incluso en la normativa aplicable a la compraventa cuando el caso en cuestión así lo aconseje.
José Luis Casajuana Ortiz
Socio de J. L. Casajuana y responsable del área internacional
21/10/2016
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