Alguien ocupa parte de un terreno o vivienda que me pertenece, ¿qué hago?
Qué hacer si han ocupado mi vivienda o terreno
No me refiero en este artículo al famoso problema generado por “okupas” que entran en una vivienda que no les pertenece a sabiendas, y permanecen en la misma hasta que finalmente son expulsados por orden judicial. Sino a la problemática surgida cuando existe una discrepancia en los límites de dos terrenos o viviendas (muros, paredes, vallados, etc.) respecto de lo que dice el título de propiedad o el propio Registro de la Propiedad.
Pongamos por caso el propietario de unos terrenos o de una vivienda que repentinamente comprueba que según el título de propiedad su finca debería ser más grande de lo que es la realidad. Siendo el vecino quien ocupa parte de ese espacio que según el título le pertenece. Ya sabemos que cuando hablamos de título, nos referimos al contrato de compraventa, escritura de adjudicación por herencia, o cualquier otro documento que acredite el dominio de un inmueble.
Otro ejemplo que suscita la misma controversia, puede ser el propietario de dos viviendas colindantes que altera la distribución de los muros, dejando una más grande que la otra. Una vez fallecido el propietario sus herederos adquieren en herencia esas dos viviendas, pero el heredero que se adjudica la vivienda más pequeña reclama devolver ambas viviendas a su estado original, de modo que ambas vuelvan a tener las dimensiones y los límites que aparecen en el título de propiedad y en el Registro de la Propiedad.
En estos casos, la parte ocupante suele actuar de buena fe, puesto que desconoce estar ocupando un espacio que figura como dominio ajeno en un título de propiedad. Probablemente adquirió la finca en el estado que actualmente se encuentra y no ha participado activamente en la modificación de los muros o límites. En tal supuesto, ¿se encuentra obligado a devolver al vecino el espacio ocupado?
La pregunta merece una respuesta positiva, especialmente si el Registro de la Propiedad establece que el legítimo dueño es otro. Ocupar un terreno en la creencia de que le pertenece a uno, aunque haya pagado un precio por adquirirlo, no basta para impedir que su legítimo dueño se lo reclame.
Pero como siempre en Derecho, no todo es blanco o negro, existe una amplia gama de grises que permite a ambas partes defender sus distintas posiciones e intereses. Conviene consultar con un abogado especialista en derecho civil el caso concreto, para adivinar las posibilidades de cada interesado, sin embargo mencionaremos a continuación algunas de las herramientas de defensa más eficaces.
Para conflictos derivados de la no inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad conviene revisar nuestro artículo Problemas de inmuebles no inscritos en el Registro de la Propiedad.
Adquisición por ocupación
Aunque pueda parecer sorprendente, la mera ocupación es una de las formas permitidas por nuestro Código Civil para la adquisición de bienes inmuebles (art. 609 y 1.959 Código Civil). Es la llamada “adquisición prescriptiva de dominio”.
En un caso como el planteado en este artículo, la ocupación deberá haberse mantenido de forma ininterrumpida por plazo de 30 de años, incluso cuando los datos del Registro de la Propiedad indiquen que el dominio pertenece a un tercero y también cuando se ha ocupado el inmueble de mala fe. A estos efectos se interpreta la mala fe como la ocupación consciente de que la finca no le pertenece al ocupante.
Por tanto, quien figura como propietario en el título de propiedad y en el Registro, no podrá reclamar la devolución del espacio que ha sido ocupado, si el ocupante ha poseído la finca durante un plazo ininterrumpido de 30 años.
Reivindicación del terreno ocupado
Si el ocupante ha permanecido en posesión de la finca por plazo inferior a 30 años, o bien por un plazo superior de manera interrumpida, podrá el propietario que figura en el título reclamar la devolución del terreno ocupado.
La herramienta jurídica utilizada para reclamar la devolución es la llamada “acción reivindicatoria”. El abogado deberá interponer esta acción reivindicatoria ante los tribunales y presentar la documentación que acredita la titularidad de la vivienda o del terreno ocupado. Hemos analizado los requisitos de esta acción judicial en el artículo Cómo conseguir que me devuelvan mi propiedad.
Sin embargo, los tribunales solamente admitirán la acción reivindicatoria si el área reclamada se encuentra perfectamente identificada y delimitada. No siempre queda claro ni resulta sencillo establecer qué líneas divisorias marca el título de propiedad.
A menos que los límites se encuentren perfectamente determinados, sin que exista posible lugar a la duda, deberá interponerse de manera la “acción de deslinde” conjuntamente con la “acción reivindicatoria”.
Deslinde del área ocupada
El ocupante puede alegar en su defensa que el terreno reclamado no se encuentra debidamente delimitado. La reclamación puede acabar frustrándose por esa razón. De ahí que como apuntábamos, puede resultar necesario interponer la “acción de deslinde” conjuntamente con la “acción reivindicatoria”.
La “acción de deslinde” consiste en solicitar al juzgado que declare previamente cuales son los límites de cada inmueble. Las partes interesadas podrán proponer y justificar los límites que en su opinión se ajustan al título de propiedad. Analizamos con mayor profundidad los requisitos de esta acción judicial en el artículo Cómo conseguir que me devuelvan mi propiedad.
Una vez se determinen por el Juzgado las líneas divisorias entre dos fincas, quedará perfectamente identificada el área que se reclama y podrá acordarse la devolución del espacio ocupado.
Indemnización de daños y perjuicios
El propietario del inmueble cuya parte ha sido ocupada, podrá reclamar al ocupante una indemnización de daños y perjuicios, además de solicitar la devolución del área ocupada, mediante la llamada “acción indemnizatoria”.
En nuestra opinión sería discutible una reclamación indemnizatoria que incluya la totalidad del tiempo que duró la ocupación. Difícilmente los juzgados pueden aceptar una reclamación de esas características. Sin embargo, el indemnización se encuentra plenamente justificada si existió requerimiento al ocupante anterior a la reclamación judicial.
La “acción indemnizatoria” puede ejercitarse al amparo del art. 1.101 del Código Civil, para resarcir los daños ocasionados por la ocupación ilegítima de una propiedad. La sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (Sección 4ª) de 24 mayo admitía una reclamación indemnizatoria de estas características en los siguientes términos:
“Mostramos nuestra conformidad en el establecimiento de la indemnización de los perjuicios derivados de la negativa a entregar la vivienda a contar desde la fecha del acto de conciliación, pues ha de reputarse poseedora de mala fe desde ese instante en que se opuso a la devolución conociendo que tanto ella como su causante no poseían título que justificara tal tenencia, sin que pudiera basarse en las complejas relaciones anteriores cuando la sentencia precedente no le reconoció a su causante ningún derecho. (…)
Conclusiones:
Primera.- En ocasiones los límites establecidos en los títulos de propiedad y los datos del Registro de la Propiedad de dos inmuebles colindantes no concuerdan con la división real entre uno y otro.
Segunda.- La solución del conflicto requiere un deslinde previo de ambos inmuebles, consistente en delimitar los límites de cada uno de ellos de conformidad con sus títulos. En caso de controversia deberán pronunciarse los tribunales.
Tercera.- El ocupante de parte de un inmueble que no le pertenece, sin el consentimiento de su legítimo dueño, deberá devolver el espacio ocupado.
Cuarta.- El dueño del área ocupada podrá solicitar, además de la devolución del terreno que le pertenece, una reclamación por daños y perjuicios.
José Luis Casajuana Ortiz
Socio de J. L. Casajuana y responsable del área internacional
06/03/2017
