Nos planteamos la defensa del dueño de un inmueble que ve amenazada la posesión de sus propiedades. El caso típico es el conocido como “movimiento okupa” que promueve la ocupación ilegítima de viviendas.
Pero hay otros casos en los que igualmente se ocupan terrenos por parte de quien no es el dueño ni tiene su autorización para hacer uso de la finca. En algunas situaciones el ocupante actúa de buena fe, bajo la creencia de que el espacio ocupado le pertenece. E incluso en otras ocasiones se ocupa solamente una parte del inmueble.
Nuestro Derecho ampara al dueño que se ve desposeído ilegítimamente. El Derecho de Propiedad está regulado y protegido en el artículo 33 de la Constitución Española y en los arts. 348 y siguientes del Código Civil.
La solución pasa por presentar una demanda judicial instando la “acción indemnizatoria”. Mediante esa acción, al amparo del art. 348 CC., debe solicitarse la devolución de la posesión de la superficie ocupada y la declaración de pertenecer dicho área al legítimo dueño.
Cuando el área reclamada no se encontrase perfectamente delimitada, será necesario interponer conjuntamente una “acción de deslinde”. Analizamos a continuación ambas acciones.
Acción Reivindicatoria para la devolución de un inmueble
El Tribunal Supremo ha repetido los requisitos necesarios para que prospere una reclamación de esa naturaleza (SSTS de 28 de marzo de 1996, 1 de abril de 1996 ó 13 de marzo de 2002):
“La acción reivindicatoria exige, como es sabido, acreditar el título de dominio, identificar la finca y demostrar que la cosa reclamada es poseída por el demandado sin título o con título de inferior categoría al que ostenta la actora…”
Vamos a analizar a continuación los requisitos exigidos por los tribunales para que esta reclamación prospere:
(I) Título del dueño
Como sabemos el título es aquel documento que acredita el dominio sobre un bien. Es labor del abogado orientar al cliente en la documentación que necesita recabar. Resulta obvio que el título de propiedad será el contrato de compraventa cuando el inmueble fue comprado, pero no siempre es tan evidente cuando la adquisición se ha producido por otros medios, como por ejemplo en sucesión hereditaria.
Acreditar la propiedad es más sencillo cuando el título se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, ya que los datos registrales gozan de presunción de veracidad como explicamos con mayor detenimiento en nuestro artículo Presunción dominical del título inscrito en el registro.
(II) Posesión sin título de la superficie reivindicada
Es necesario acreditar al juzgado que la vivienda o inmueble en cuestión se encuentra ocupada por alguien sin justo título.
En cualquier caso, habiendo presentado el documento que acredita el título del dueño que reclama la devolución de sus posesiones, se traslada la carga probatoria a la otra parte, lo que significa que se presume la veracidad de lo alegado por el reclamante.
(III) Perfecta identificación de la superficie reivindicada
La acción reivindicatoria exige que la superficie que se reclama se encuentre perfectamente delimitada. Si existen dudas sobre los límites del inmueble o sus linderos, deberá determinarse previamente por el Juzgado las líneas divisorias del inmueble, de modo que la zona reivindicada quede perfectamente identificada.
Para solicitar al juzgado la delimitación previa del inmueble debe interponerse en la demanda judicial la “acción de deslinde” y presentar la prueba pericial oportuna cuando no resulte obvia la delimitación de los linderos.
La Audiencia Provincial de Murcia en Sentencia núm. 22/2001 de 23 enero subraya la importancia del procedimiento probatorio técnico-pericial con el fin de esclarecer y subsanar ciertas dudas que puedan surgir a la hora de determinar y delimitar trozos y planos de terrenos. En este sentido la Sentencia de Audiencia Provincial de Alicante núm. 96/2005 de 23 febrero trae a colación la importancia y fundamentación de la valoración pericial probatoria pertinente, que a la vez sirve para esclarecer datos que no revelan la realidad tal cual es a efectos registrales.
Acción de deslinde para determinar los linderos de un inmueble
Los tribunales exigen como requisito indispensable para la acción indemnizatoria “la inequívoca identificación de la finca de tal modo que no se susciten dudas racionales sobre cuál sea” (SSTS de 31 de octubre de 1983; y 26 de enero, 18 de mayo de 1985 o 24 de enero de 2003) añadiéndose que tal requisito tiene un doble aspecto; por una parte, el de fijarse con claridad y precisión la situación, cabida y linderos de la finca , por otra, que se acredite que el terreno reclamado es aquel al que el primer aspecto de la identificación se refiere (SSTS 9 de junio de 1982; 22 de diciembre de 1983 o 25 de febrero de 1984).
La acción de deslinde, dirigida a obtener la individualización de los terrenos cuyos linderos se confunden con los de los inmuebles limítrofes, constituye en nuestro ordenamiento jurídico una facultad inseparable de la propiedad que se concede a sus respectivos titulares. Por ello, el artículo 1965 del Código Civil configura la acción de deslinde como imprescriptible.
Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. Con más precisión establece el artículo 2061.1 del Real Decreto de 3 de febrero de 1881, que sigue vigente, que “Puede pedir el deslinde y amojonamiento de un terreno no sólo el dueño del mismo, sino el que tuviere constituido sobre él algún derecho real para su uso y disfrute.”
Atendiendo a lo establecido en los artículos 385 a 387 del CC, en la realización del derecho al deslinde, los derechos de las partes sobre las franjas de terreno en liza habrán de resolverse atendiendo a los criterios siguientes:
- Según determinen los títulos de propiedad (art. 385 CC). Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente (art. 387 CC).
- A falta de título, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes (art. 385 CC).
- Si no es posible delimitar el perímetro según los apartados precedentes, cabe la valoración de cualquier otro medio de prueba (art. 386 CC).
- Si el deslinde no pudiere determinarse siguiendo los anteriores criterios, se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales (art. 386 CC).
En el orden de criterio establecido por el Código Civil, para resolver el conflicto del deslinde, se prioriza, pues, el contenido de los títulos de dominio sobre el resto de elementos probatorios, los cuales quedan relegados a un carácter subsidiario. Sólo si el título se considera insuficiente se atenderá al resto de disposiciones prevenidas en el Código Civil.
El Tribunal Supremo en Sentencia de 29 noviembre de 2011 expresamente requiere el sometimiento al contenido del título de propiedad, como elemento principal a tener en cuenta para efectuar el deslinde:
“…ha de considerarse implícitamente desestimada tal acción en cuanto la parte actora no ha interesado en ningún momento la práctica del deslinde con arreglo a los criterios señalados en los artículos 385 a 387 del Código Civil , en los que figura como principal el del contenido de los títulos…
(…)
El motivo se rechaza. En primer lugar, porque (…), además de prescindir del contenido de los títulos de propiedad -como primer elemento a tener en cuenta en el deslinde- para acudir al hecho posesorio”
José Luis Casajuana Ortiz
Socio de J. L. Casajuana y responsable del área internacional
07/03/2017
